Justiz

Der Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten des Obersten Gerichtshofes Dr.Zehetner als Vorsitzenden und durch die Hofräte des Obersten Gerichtshofes Dr.Schwarz, Dr.Floßmann, Dr.Adamovic und Dr.Baumann als weitere Richter in der Rechtssache der klagenden Partei Dr.Josef R*****, Rechtsanwalt, ***** wider die beklagte Partei P***** KG, ***** vertreten durch Dr.Günter Dobretsberger und Dr.Martin Steininger, Rechtsanwälte in Linz, wegen S 403.846,90 s.A., infolge Rekurses der klagenden Partei gegen den Beschluß des Oberlandesgerichtes Linz als Berufungsgerichtes vom 18.Mai 1994, GZ 3 R 36/94-31, womit das Urteil des Landesgerichtes Salzburg vom 5. November 1993, GZ 13 Cg 280/92-18, teilweise aufgehoben wurde, folgenden

Beschluß

gefaßt:

Dem Rekurs wird nicht Folge gegeben.

Die Kosten des Rekursverfahrens sind weitere Verfahrenskosten.

Begründung:

Die Beklagte ist Miteigentümerin der Eigentumswohnungs- und Hotelanlage in *****. Der Kläger ist Hausverwalter dieser Anlage.

Der Kläger begehrt mit der am 27.8.1992 zugestellten Klage unter Berücksichtigung einer Einschränkung des Klagebegehrens zuletzt S 403.846,90 s.A., darin enthalten S 366.427,50 auf die Beklagte als Miteigentümerin entfallende anteilige rückständige Betriebskosten und S 37.419,40 an restlichen Kosten der Behebung eines Rohrbruches im Bereich des zum Hotel der Beklagten gehörenden Schwimmbades (ON 1 und 15).

Das die gesetzlichen Zinsen übersteigende Zinsenbegehren begründete der Kläger damit, er nehme Bankkredit in Anspruch, der stets in einer den eingeklagten Betrag übersteigenden Höhe ausgenutzt sei. Die Beklagte habe aus dem Titel des schuldhaften Zahlungsverzuges auch diese Zinsen zu ersetzen.

Die Beklagte stellte S 346.427,60 an rückständigen Betriebskosten der Höhe nach außer Streit und wendete im übrigen folgendes ein:

Die vom Kläger über den der Höhe nach anerkannten Betrag hinaus geltend gemachten S 20.000,- als Betriebskosten seien nicht berechtigt, weil der Kläger eine von ihm bereits anerkannte Teilzahlung der Beklagten von S 20.000,- in der Klage nicht berücksichtigt habe.

Im übrigen machte die Beklagte geltend, sie habe bereits außergerichtlich eine Gegenforderung von S 638.485,25 aufrechnungsweise geltend gemacht. Dieser Betrag bestünde aus S 422.009,20 an von der Beklagten getätigte Aufwendungen für allgemeine Teile des Hauses im Zusammenhang mit der Hotelrenovierung sowie S 216.476,05 an Kosten der Sanierung der Decke zum Schwimmbad, durch die wegen entstandener Risse aus dem darüber befindlichen Schwimmbecken Wasser in den darunter gelegenen Tankraum eingedrungen sei. Diese Sanierungskosten fielen gleichfalls der Eigentümergemeinschaft zur Last.

Das Erstgericht erkannte die eingeklagte Forderung mit S 346.427,60 samt 5 % Zinsen seit 1.4.1992 als zu Recht bestehend und mit S 57.419,30 samt 5 % Zinsen seit 1.4.1992 als nicht zu Recht bestehend, ferner die Gegenforderung der Beklagten bis zur Höhe des festgestellten Klagsbetrages als zu Recht bestehend und wies demnach das Klagebegehren vollinhaltlich kostenpflichtig ab.

Das Erstgericht stellte im wesentlichen folgenden Sachverhalt fest:

In den Jahren 1983 bis 1985 wurden verschiedene in Gemeinschaftseigentum stehende Flächen einzelnen Wohnungseigentumsobjekten zugeordnet, sodaß seit dieser Zeit ein von den im Grundbuch eingetragenen Miteigentumsanteilen abweichender Schlüssel zur Verteilung der Aufwendungen auf die einzelnen Miteigentümer angewendet wird.

Im Jahre 1989 wurde der Kläger als Hausverwalter darauf aufmerksam gemacht, daß im Tankraum, in dem sich die beiden Öltanks für die gesamte Anlage befinden, Wasser auftritt. Mit Schreiben vom 23.11.1989 wies der Kläger die Beklagte darauf hin, daß die Ursache für den Wassereintritt in einer Undichtheit des Beckens im Schwimmbad liegen dürfte, und ersuchte die Beklagte, geeignete Maßnahmen zur Behebung der Schäden zu setzen. Strittig blieb in der Folge, wer die Kosten dieser Schadensbehebung zu Tragen habe. Mit Schreiben vom 8.1.1992 wurde dem Kläger namens der Beklagten mitgeteilt, daß diese - ohne vorausgehende Klärung der Zahlungspflicht - den Auftrag zur Abdichtung an eine Nürnberger Spezialfirma vergeben habe. Die Beklagte sei jedoch nicht Verursacher des Schadens, da es sich um statische Risse in der tragenden Deckenkonstruktion handle. Für die Sanierung der Decke zum Schwimmbad hat die Beklagte S 216.476,05 aufgewendet. Verschiedene Leistungen, die eindeutig im inneren des Schwimmbades durchgeführt wurden, sind darin nicht enthalten, sodaß dieser Betrag nur die Sanierung des undichten Beckenkörpers betrifft. Der Kläger lehnte eine Bezahlung des Betrages aus Mitteln der Hausgemeinschaft mit Schreiben vom 4.3.1992 ab.

"Die Hausverwaltung" hat im Jahre 1992 verschiedene Unternehmen zur Behebung von im Bereich des Hallenbades und der Sauna aufgetretenen Schäden an Rohrleitungen beauftragt und hiefür - nach Abzug der von der Versicherung hiefür bezahlten Teilbeträge - S 37.419,40 aufgewendet.

Für die Sanierung von Teppichböden und Treppen, weiters für Anstrich und Tapeziererarbeiten, die Anschaffung von Leuchten, die Durchführung von Schlosserarbeiten etc. an außerhalb des Hotelbetriebes gelegenen, allgemeinen Teilen des Hauses wendete die Beklagte S 422.009, 20 auf.

Beim eingeklagten Betriebskostenrückstand berücksichtigte der Kläger einen von der beklagten bezahlten Teilbetrag von S 20.000,- nicht.

Rechtlich führte das Erstgericht im wesentlichen folgendes aus:

Die vom Kläger getätigten Aufwendungen zur Schadensbehebung infolge eines Rohrbruches (S 37.419,40 sowie sämtliche von der Beklagten eingewendeten Gegenforderungen fielen, da sie sich auf Gemeinschaftseigentum bezögen, in die Zahlungspflicht der Miteigentümergemeinschaft.

Die eingeklagte Forderung bestehe nur mit S 346.427,60 (geltend gemachter Betriebskostenrückstand abzüglich darauf bereits bezahlter S 20.000,-) zu Recht.

Die bloß mit S 346.427,60 als berechtigt erkannte eingeklagte Forderung sei daher infolge Aufrechnung erloschen.

Das Berufungsgericht hat

1.) mit inzwischen rechtskräftig gewordenem Teilurteil

a) dem Klagebegehren mit S 129.951,45 samt 4 % Zinsen seit 28.8.1992 stattgegeben und

b) ein Mehrbegehren von S 20.000,- samt 9,75 % Zinsen aus S 403.846,90 vom 1.4.1992 bis 27.8.1992 und aus S 20.000,- seit 28.8.1992 abgewiesen;

2.) im übrigen, das heißt hinsichtlich der Abweisung von S 253.895,45 samt 9,75 % Zinsen seit 28.8.1992, 5,75 % Zinsen aus S 129.951,45 seit 28.8.1992 sowie der Kostenentscheidung das Urteil des Erstgerichtes aufgehoben und die Rechtssache in diesem Umfang zur neuerlichen Verhandlung und Entscheidung an das Erstgericht mit dem Ausspruch zurückverwiesen, daß gegen den Aufhebungsbeschluß der Rekurs an den Obersten Gerichtshof zulässig sei.

Rechtlich führte das Berufungsgericht zu dem allein den Gegenstand der Beurteilung durch den Obersten Gerichtshof bildenden Aufhebungsbeschluß im wesentlichen folgendes aus:

Ist ein Verwalter bestellt, dann sei gemäß § 17 WEG (Zitate immer nach dem WEG idF vor dem 3.WÄG) eine parallele Geschäftsführung durch Miteigentümer ausgeschlossen (Würth-Zingher, Miet- und Wohnrecht19 Rz 2 zu § 17 WEG; Würth in Rummel2, Rz 3 zu § 17 WEG). Würden zur ordnungsgemäßen Erhaltung der gemeinsamen Teile und Anlagen der Liegenschaft notwendige Arbeiten nicht durchgeführt, dann habe ein Minderheitseigentümer gemäß § 15 Abs 1 Z 1 WEG das Recht, im Außerstreitverfahren eine gerichtliche Entscheidung darüber zu verlangen, daß diese Arbeiten binnen einer angemessenen Frist durchgeführt werden. Nur bei Gefahr im Verzug dürfe jeder Miteigentümer gemäß § 15 Abs 2 WEG auch ohne Zustimmung der übrigen Miteigentümer die zur Abwehr notwendigen Maßnahmen als Geschäftsführer ohne Auftrag treffen (Würth-Zingher, aaO, Rz 6 zu § 14 WEG; Würth in Rummel2, Rz 4 zu § 15 WEG).Ist ein Verwalter bestellt, dann sei gemäß Paragraph 17, WEG (Zitate immer nach dem WEG in der Fassung vor dem 3.WÄG) eine parallele Geschäftsführung durch Miteigentümer ausgeschlossen (Würth-Zingher, Miet- und Wohnrecht19 Rz 2 zu Paragraph 17, WEG; Würth in Rummel2, Rz 3 zu Paragraph 17, WEG). Würden zur ordnungsgemäßen Erhaltung der gemeinsamen Teile und Anlagen der Liegenschaft notwendige Arbeiten nicht durchgeführt, dann habe ein Minderheitseigentümer gemäß Paragraph 15, Absatz eins, Ziffer eins, WEG das Recht, im Außerstreitverfahren eine gerichtliche Entscheidung darüber zu verlangen, daß diese Arbeiten binnen einer angemessenen Frist durchgeführt werden. Nur bei Gefahr im Verzug dürfe jeder Miteigentümer gemäß Paragraph 15, Absatz 2, WEG auch ohne Zustimmung der übrigen Miteigentümer die zur Abwehr notwendigen Maßnahmen als Geschäftsführer ohne Auftrag treffen (Würth-Zingher, aaO, Rz 6 zu Paragraph 14, WEG; Würth in Rummel2, Rz 4 zu Paragraph 15, WEG).

Die Behebung ernster Schäden des Hauses (auch) innerhalb eines Wohnungseigentumsobjektes sei Sache der Wohnungseigentümergemeinschaft, auch wenn die Erhaltungsarbeiten nicht jedem Wohnungseigentümer zugute kämen. Die Kosten hiefür fielen der Miteigentümergemeinschaft zur Last (Würth-Zingher, aaO, Rz 1 und 3 zu § 14 WEG; Würth aaO Rz 4a zu § 14 WEG; EvBl 1987/119 = MietSlg 38659; MietSlg 39619; MietSlg 41468; WoBl 1988/87 und 1993/73). Feuchtigkeitsschäden infolge ständigen Eindringens von Wasser in das Mauerwerk, zB durch eine schadhafte Rohrleitung, seien immer ernste Schäden (EvBl 1987/119 = MietSlg 38.659; MietSlg 39.619 und 41.468; WoBl 1989/87 und 1993/73). Feuchtigkeitsschäden infolge ständigen Eindringens von Wasser in das Mauerwerk, zB durch eine schadhafte Rohrleitung, seien immer ernste Schäden (EvBl 1987/119 = MietSlg 38.659; MietSlg 39.619 und 41.468; WoBl 1993/73).Die Behebung ernster Schäden des Hauses (auch) innerhalb eines Wohnungseigentumsobjektes sei Sache der Wohnungseigentümergemeinschaft, auch wenn die Erhaltungsarbeiten nicht jedem Wohnungseigentümer zugute kämen. Die Kosten hiefür fielen der Miteigentümergemeinschaft zur Last (Würth-Zingher, aaO, Rz 1 und 3 zu Paragraph 14, WEG; Würth aaO Rz 4a zu Paragraph 14, WEG; EvBl 1987/119 = MietSlg 38659; MietSlg 39619; MietSlg 41468; WoBl 1988/87 und 1993/73). Feuchtigkeitsschäden infolge ständigen Eindringens von Wasser in das Mauerwerk, zB durch eine schadhafte Rohrleitung, seien immer ernste Schäden (EvBl 1987/119 = MietSlg 38.659; MietSlg 39.619 und 41.468; WoBl 1989/87 und 1993/73). Feuchtigkeitsschäden infolge ständigen Eindringens von Wasser in das Mauerwerk, zB durch eine schadhafte Rohrleitung, seien immer ernste Schäden (EvBl 1987/119 = MietSlg 38.659; MietSlg 39.619 und 41.468; WoBl 1993/73).

Nach diesen Grundsätzen seien die vom Kläger bezahlten restlichen Kosten von S 37.419,40 für die Behebung der Rohrleitungsschäden und die Aufwendungen der Beklagten von S 216.476,06 (?) für die Sanierung der Decke zum Schwimmbad Erhaltungskosten, die von allen Miteigentümern nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile oder einem allenfalls vereinbarten abweichenden Verteilungsschlüssel zu tragen seien. Sehe man die Aufforderung des Berufungswerbers an die Beklagte, die Undichtheit des Schwimmbeckens zu beheben, nicht ohnehin als Auftrag des Verwalters an, dann sei die Beklagte hinsichtlich dieser Aufwendungen zumindest als Geschäftsführerin im Notfall gemäß § 15 Abs 2 WEG tätig geworden, zumal nach den Behauptungen des Klägers sogar die Behörde eingeschritten sei.Nach diesen Grundsätzen seien die vom Kläger bezahlten restlichen Kosten von S 37.419,40 für die Behebung der Rohrleitungsschäden und die Aufwendungen der Beklagten von S 216.476,06 (?) für die Sanierung der Decke zum Schwimmbad Erhaltungskosten, die von allen Miteigentümern nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile oder einem allenfalls vereinbarten abweichenden Verteilungsschlüssel zu tragen seien. Sehe man die Aufforderung des Berufungswerbers an die Beklagte, die Undichtheit des Schwimmbeckens zu beheben, nicht ohnehin als Auftrag des Verwalters an, dann sei die Beklagte hinsichtlich dieser Aufwendungen zumindest als Geschäftsführerin im Notfall gemäß Paragraph 15, Absatz 2, WEG tätig geworden, zumal nach den Behauptungen des Klägers sogar die Behörde eingeschritten sei.

Materiell eigene Rechte mache ein Hausverwalter bei der Geltendmachung rückständiger Betriebskostenanteile gegen säumige Miteigentümer nur dann geltend, wenn er selbst für den belangten Miteigentümer in Vorlage getreten sei, also in Wahrheit Rückersatz nach § 1014 ABGB begehre. Hätten dagegen die anderen Wohnungseigentümer den Aufwand getätigt, etwa durch eine Überziehung des Kontos der Hausgemeinschaft, dann ziehe der Verwalter, obwohl er auch hier im eigenen Namen auftrete, deren auf § 1042 ABGB gestützte Forderungen ein. Davon hänge ab, ob der beklagte Wohnungseigentümer aufrechnen könne (MietSlg 40.650/34; WoBl 1992/152, Call; Strasser in Rummel2 Rz 4 zu §§ 1014, 1015 ABGB).Materiell eigene Rechte mache ein Hausverwalter bei der Geltendmachung rückständiger Betriebskostenanteile gegen säumige Miteigentümer nur dann geltend, wenn er selbst für den belangten Miteigentümer in Vorlage getreten sei, also in Wahrheit Rückersatz nach Paragraph 1014, ABGB begehre. Hätten dagegen die anderen Wohnungseigentümer den Aufwand getätigt, etwa durch eine Überziehung des Kontos der Hausgemeinschaft, dann ziehe der Verwalter, obwohl er auch hier im eigenen Namen auftrete, deren auf Paragraph 1042, ABGB gestützte Forderungen ein. Davon hänge ab, ob der beklagte Wohnungseigentümer aufrechnen könne (MietSlg 40.650/34; WoBl 1992/152, Call; Strasser in Rummel2 Rz 4 zu Paragraphen 1014, 1015, ABGB).

Im vorliegenden Fall habe der Berufungswerber nicht behauptet und bewiesen, daß er für die Beklagte Vorschußzahlungen auf die eingeklagten Forderungen geleistet hätte. Die von der Beklagten erklärte außergerichtliche Aufrechnung sei daher zulässig. Inwieweit die Aufrechnung mit den Schwimmbad-Sanierungskosten von S 216.476,05 wirksam sei, lasse sich derzeit ebenso wenig abschließend beurteilen wie die Berechtigung der Forderung des Berufungswerbers von S 37.419,40 für die Behebung der Rohrleitungsschäden (Spruchreif sei die Sache nur hinsichtlich der Differenz zwischen diesen beiden Beträgen und dem Klagsbetrag, das seien S 149.951,45 und ein mehrgliedriger Urteilsspruch hätte zu unterbleiben, weil die Beklagte keine prozessuale Aufrechnungseinrede, sondern einen Schuldtilgungseinwand erhoben habe).

Der Kläger habe zugestanden, daß eine ausreichende Rücklage gemäß § 16 WEG vorhanden sei. Würden die laufenden Erhaltungsarbeiten aus dieser Rücklage finanziert, dann habe der Kläger die von ihm eingeklagten Kosten für die Reparatur des Wasserschadens von S 37.419,40 aus der Rücklage zu entnehmen und könne sie nicht von der Beklagten fordern. Deren Aufrechnung mit ihrer Forderung für die Kosten der Schwimmbadsanierung von S 216.476,05 wäre andererseits zur Gänze und nicht nur mit dem auf die übrigen Miteigentümer entfallenden Anteil wirksam. Überwälze der Kläger hingegen den Erhaltungsaufwand laufend auf die Miteigentümer, statt ihn aus der Rücklage zu decken (vgl Würth, aaO, Rz 4 zu § 16 WEG), dann wäre seine Forderung nach dem Verhältnis des Miteigentumsanteils der Beklagten oder einem allenfalls vereinbarten abweichenden Verteilungsschlüssel berechtigt. Umgekehrt wäre die Aufrechnung der Beklagten nur mit jenem Betrag wirksam, der auf die übrigen Miteigentümer entfällt. Im ersten Fall wäre die Zweckbindung der Rücklage (§ 16 Abs 2 WEG) kein Hindernis für den Kläger, den durch Aufrechnung getilgten Teil der Betriebskostennachforderung aus der Rücklage zu entnehmen, weil dadurch kein anderes Ergebnis herbeigeführt werden würde, als wenn der Berufungswerber die Schwimmbadsanierung selbst in Auftrag gegeben hätte. Die rechtliche Beurteilung des Erstgerichtes erschöpft sich demgegenüber neben der Zitierung einzelner Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes in der Behauptung, es sei davon auszugehen, daß die von der Beklagten aufgerechneten Kosten von der Miteigentümergemeinschaft nach dem derzeit verwendeten Aufteilungsschlüssel zu tragen seien. Dieser sei aber ebensowenig bekannt wie die bisherige Übung bei der Finanzierung von Erhaltungsarbeiten und der Verwaltung der Rücklage. Im zweiten Rechtsgang würden die Parteien aufzufordern sein, das im Sinne der obigen Ausführungen notwendige Tatsachenvorbringen zu erstatten.Der Kläger habe zugestanden, daß eine ausreichende Rücklage gemäß Paragraph 16, WEG vorhanden sei. Würden die laufenden Erhaltungsarbeiten aus dieser Rücklage finanziert, dann habe der Kläger die von ihm eingeklagten Kosten für die Reparatur des Wasserschadens von S 37.419,40 aus der Rücklage zu entnehmen und könne sie nicht von der Beklagten fordern. Deren Aufrechnung mit ihrer Forderung für die Kosten der Schwimmbadsanierung von S 216.476,05 wäre andererseits zur Gänze und nicht nur mit dem auf die übrigen Miteigentümer entfallenden Anteil wirksam. Überwälze der Kläger hingegen den Erhaltungsaufwand laufend auf die Miteigentümer, statt ihn aus der Rücklage zu decken vergleiche Würth, aaO, Rz 4 zu Paragraph 16, WEG), dann wäre seine Forderung nach dem Verhältnis des Miteigentumsanteils der Beklagten oder einem allenfalls vereinbarten abweichenden Verteilungsschlüssel berechtigt. Umgekehrt wäre die Aufrechnung der Beklagten nur mit jenem Betrag wirksam, der auf die übrigen Miteigentümer entfällt. Im ersten Fall wäre die Zweckbindung der Rücklage (Paragraph 16, Absatz 2, WEG) kein Hindernis für den Kläger, den durch Aufrechnung getilgten Teil der Betriebskostennachforderung aus der Rücklage zu entnehmen, weil dadurch kein anderes Ergebnis herbeigeführt werden würde, als wenn der Berufungswerber die Schwimmbadsanierung selbst in Auftrag gegeben hätte. Die rechtliche Beurteilung des Erstgerichtes erschöpft sich demgegenüber neben der Zitierung einzelner Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes in der Behauptung, es sei davon auszugehen, daß die von der Beklagten aufgerechneten Kosten von der Miteigentümergemeinschaft nach dem derzeit verwendeten Aufteilungsschlüssel zu tragen seien. Dieser sei aber ebensowenig bekannt wie die bisherige Übung bei der Finanzierung von Erhaltungsarbeiten und der Verwaltung der Rücklage. Im zweiten Rechtsgang würden die Parteien aufzufordern sein, das im Sinne der obigen Ausführungen notwendige Tatsachenvorbringen zu erstatten.

Das Erstgericht werde sich auch mit dem über das gesetzliche Ausmaß hinausgehenden Zinsenbegehren des Klägers zu befassen haben, und zwar auch für den bereits mit Teilurteil zugesprochenen Kapitalbetrag. Der Ausspruch des Erstgerichtes, daß 5 % Zinsen zu recht bestünden, entbehre jeder aktenmäßigen Grundlage und sei nicht rechtskräftig, weil das Erstgericht die Klage abgewiesen habe (E.84 zu § 391 ZPO in MGA14).Das Erstgericht werde sich auch mit dem über das gesetzliche Ausmaß hinausgehenden Zinsenbegehren des Klägers zu befassen haben, und zwar auch für den bereits mit Teilurteil zugesprochenen Kapitalbetrag. Der Ausspruch des Erstgerichtes, daß 5 % Zinsen zu recht bestünden, entbehre jeder aktenmäßigen Grundlage und sei nicht rechtskräftig, weil das Erstgericht die Klage abgewiesen habe (E.84 zu Paragraph 391, ZPO in MGA14).

Der Rekurs gegen den Aufhebungsbeschluß sei aus prozeßökonomischen Gründen zulässig, weil zu der Rechtsfrage von allgemeiner Bedeutung, inwieweit Schäden an einem Hallenbad allen Miteigentümern zur Last fielen, eine Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofes fehle.

Gegen den Beschluß des Berufungsgerichtes richtet sich der Rekurs des Klägers mit dem Antrag, ihn dahin abzuändern, daß dem Klagebegehren sowohl hinsichtlich des Restbetrages von S 253.859,45 s.A. als auch hinsichtlich der geltend gemachten Zinsen im begehrten Umfang aus der gesamten zugesprochenen Forderung stattgegeben werde; in eventu möge die angefochtene Entscheidung aufgehoben und die Rechtssache an das Berufungsgericht zur neuerlichen Entscheidung zurückverwiesen werden.

Die Beklagte beantragt, dem Rekurs des Klägers nicht Folge zu geben. Aus ihren - ohnedies bloß recht allgemein gehaltenen - Ausführungen zur angeblichen Unzulässigkeit des Rekurses leitet die Beklagte keinen Rechtsmittelantrag ab.

Der Rekurs ist aus den vom Berufungsgericht genannten Gründen zulässig, aber nicht berechtigt.

Der Kläger macht unrichtige rechtliche Beurteilung der Sache durch das Berufungsgericht in folgenden Punkten geltend:

a) Der Wohnungseigentümer, dem ausschließliche Nutzung und alleinige Verfügung über die Wohnung oder sonstige Räumlichkeit eingeräumt sei, hätte diese und die dafür bestimmten Einrichtungen wie insbesondere diverse Leitungen und Anlagen, auf seine Kosten zu warten und in Stand zu halten, damit den übrigen Miteigentümern keine Nachteile erwüchsen (§ 13 Abs 3 WEG). Daraus folge, daß die Beklagte für die vom Kläger zunächst aufgewendeten und dann geltend gemachten Kosten für die Reparatur der Bodenheizungsanlage und sonstigen Anlagen in den Sauna- und Schwimmbadräumlichkeiten des Beklagten allein aufzukommen habe.a) Der Wohnungseigentümer, dem ausschließliche Nutzung und alleinige Verfügung über die Wohnung oder sonstige Räumlichkeit eingeräumt sei, hätte diese und die dafür bestimmten Einrichtungen wie insbesondere diverse Leitungen und Anlagen, auf seine Kosten zu warten und in Stand zu halten, damit den übrigen Miteigentümern keine Nachteile erwüchsen (Paragraph 13, Absatz 3, WEG). Daraus folge, daß die Beklagte für die vom Kläger zunächst aufgewendeten und dann geltend gemachten Kosten für die Reparatur der Bodenheizungsanlage und sonstigen Anlagen in den Sauna- und Schwimmbadräumlichkeiten des Beklagten allein aufzukommen habe.

b) Dasselbe gelte auch für die als Gegenforderung geltend gemachten Kosten der Reparatur des Schwimmbades, möge diese auch den Beckenkörper selbst betreffen.

c) Selbst wenn aber die Kosten der Sanierung des Schwimmbades von allen Miteigentümern zu tragen wären, könnte die Beklagte diese (ihr dann gegen die Miteigentümer zustehende) Forderung ihm (dem Hauswalter) gegenüber nicht aufrechnen, weil er nur Betriebskosten einklage und erst in dem im WEG vorgesehenen eigenen Verfahren die Zahlungspflicht der anderen Miteigentümer abgeklärt werden müsse. Der Verwalter sei nicht berechtigt, Reparaturen an dem im Eigentum der Beklagten stehenden Schwimmbad gegen den Willen der anderen Miteigentümer durchführen zu lassen.

d) Das Zinsenbegehren sei berechtigt. Die Beklagte habe längst fällige Betriebskosten nicht bezahlt und wisse, daß "eine Bankverbindung bestehe und daß entsprechende Zinsen zu zahlen seien, wenn das Konto ins Soll gelange."

Dem ist folgendes zu erwidern:

Zunächst ist auf die vom Berufungsgericht unter Hinweis auf Lehre und Rechtsprechung zutreffend vorgenommene, oben wiedergegebene Abgrenzung der vom jeweiligen Wohnungseigentümer einerseits und der von der Eigentümergemeinschaft anderseits vorzunehmenden Erhaltungsarbeiten zu verweisen. Demnach fällt die Behebung von ernsten Schäden des Hauses in die Erhaltungspflicht der Eigentümergemeinschaft. Dies gilt vor allem auch für im inneren der Mauern verlaufende Leitungen, die schon an sich als nicht zum einzelnen Wohnungseigentumsobjekt im Sinne des § 13 Abs 3 WEG gehörend, anzusehen sind (Würth-Zingher, Miet- und Wohnrecht19 § 13 WEG Rz 14), daher im besonderen auch für Rohrleitungen, deren Schadhaftigkeit bei Unterlassung der Reparatur zu ernsten Schäden des Hauses führen würde (so zB MietSlg 39.619) und im hier zu beurteilenden Fall wegen der mit dem Schaden an den im Mauerwerk verlaufenden Heizungsrohren verbundenen Durchfeuchtung des Mauerwerkes auch tatsächlich führte. Die Heizungsrohre, die im Mauerwerk (hier: in der Decke zum darunter befindlichen Geschoß) des Wohnungseigentumsobjektes der Beklagten verlaufen, sind nicht anders zu behandeln, als solche Schäden in anderen Objekten, zB Wohnungen, auch wenn es sich hiebei um Rohrleitungen im Bereich des als Schwimmbad bzw Sauna benützten Wohnungseigentumsobjektes handelte.Zunächst ist auf die vom Berufungsgericht unter Hinweis auf Lehre und Rechtsprechung zutreffend vorgenommene, oben wiedergegebene Abgrenzung der vom jeweiligen Wohnungseigentümer einerseits und der von der Eigentümergemeinschaft anderseits vorzunehmenden Erhaltungsarbeiten zu verweisen. Demnach fällt die Behebung von ernsten Schäden des Hauses in die Erhaltungspflicht der Eigentümergemeinschaft. Dies gilt vor allem auch für im inneren der Mauern verlaufende Leitungen, die schon an sich als nicht zum einzelnen Wohnungseigentumsobjekt im Sinne des Paragraph 13, Absatz 3, WEG gehörend, anzusehen sind (Würth-Zingher, Miet- und Wohnrecht19 Paragraph 13, WEG Rz 14), daher im besonderen auch für Rohrleitungen, deren Schadhaftigkeit bei Unterlassung der Reparatur zu ernsten Schäden des Hauses führen würde (so zB MietSlg 39.619) und im hier zu beurteilenden Fall wegen der mit dem Schaden an den im Mauerwerk verlaufenden Heizungsrohren verbundenen Durchfeuchtung des Mauerwerkes auch tatsächlich führte. Die Heizungsrohre, die im Mauerwerk (hier: in der Decke zum darunter befindlichen Geschoß) des Wohnungseigentumsobjektes der Beklagten verlaufen, sind nicht anders zu behandeln, als solche Schäden in anderen Objekten, zB Wohnungen, auch wenn es sich hiebei um Rohrleitungen im Bereich des als Schwimmbad bzw Sauna benützten Wohnungseigentumsobjektes handelte.

Diese Abgrenzung gilt grundsätzlich auch für die in der Decke zwischen Schwimmbad und darunter befindlichem Geschoß (enthaltend den Tankraum für die Heizanlage) aufgetretenen Durchfeuchtungsschäden, deren dringende Behebung nicht strittig ist und sogar durch den Kläger als Verwalter dieser Wohnungseigentumsanlage von der Beklagten begehrt wurde. Bezüglich dieser Schäden bedarf es aber aus folgenden Gründen noch weiterer Feststellungen:

Würde das Schwimmbecken anfänglich so konstruiert, daß dessen Dichtheit zum Untergeschoß im wesentlichen von der Wasserundurchlässigkeit der Decke selbst abhängt, so daß also die Decke und die darauf befindlichen Wände selbst (im bisherigen Verfahren möglicherweise als Beckenkörper bezeichnet) gleichzeitig das Schwimmbecken bilden, das zusätzlich noch eine Verfliesung aufweist (Vorbringen der Beklagten, AS 97), so stellt die Undichtheit der Decke und damit des Schwimmbeckens einen auf Kosten der Miteigentümergemeinschaft zu behebenden, noch dazu ernsten Schaden des Hauses dar.

Ist hingegen der Schaden auf die Undichtheit des erst auf der Decke als allgemeinem Teil des Hauses selbständig errichteten Schwimmbeckens, insbesondere dessen mangelhaft gewordene Verfliesung bzw Auskleidung zurückzuführen (Vorbringen des Klägers AS 89), so muß die Beklagte die von ihr im Wohnungseigentum errichtete Anlage, das Schwimmbecken, derart warten, daß von dieser kein Schaden an allgemeinen Teilen des Hauses (hier: Durchfeuchtung der darunterliegenden Decke) ausgehen kann. Die Unterlassung dieser Pflicht durch die Beklagte hätte zur Folge, daß sie selbst für die Dichtheit des Beckens zu sorgen und der Wohnungseigentümergemeinschaft die Kosten der Behebung der Folgeschäden an der Decke nach schadenersatzrechtlichen Grundsätzen zu ersetzen hätte. Keinesfalls wäre jedoch die Beklagte bei einer solchen Konstruktion des Schwimmbeckens berechtigt, der ihr obliegenden Sanierung dadurch auszuweichen, daß nachträglich - auf Kosten der Miteigentümergemeinschaft - die Decke zum Untergeschoß gegen die vom Schwimmbecken ausgehende Feuchtigkeit dicht gemacht wird.

Zusätzlich zu den vom Berufungsgericht für erforderlich gehaltenen ergänzenden Feststellungen (über die in dieser Wohnungseigentumsanlage getroffene Verrechnungsart) wird es daher nach Erörterung des aufgezeigten Fragenkomplexes mit den Parteien noch ergänzender Feststellungen bedürfen.

Nach seinem eigenen Vorbringen (AS 2) belangt der Kläger die Beklagte in seiner Eigenschaft als Verwalter nach dem WEG. Er schreitet mit auf Grund seiner einem organschaftlichen Vertreter ähnlichen Stellung ein (Würth in Rummel2, Rz 5 zu § 17 WEG mwN). Seit dem Inkrafttreten des 3.WÄG tritt er als Vertreter der nunmehr für den Verwaltungsbereich ausdrücklich als Rechtspersönlichkeit geschaffenen Wohnungseigentümergemeinschaft auf (§ 13c Abs 1 WEG iVm § 17 Abs 2 WEG, jeweils idF des 3.WÄG). Der Kläger macht demgemäß nicht einen ihm persönlich zustehenden Anspruch gegen die Beklagte geltend, sondern einen Anspruch der Wohnungseigentümergemeinschaft. Dies hat zur Folge, daß ein Miteigentümer, der seinerseits Forderungen gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft hat, mit diesen gegen die eingeklagte Forderung aufrechnen kann. Die Wirksamkeit der hier schon außergerichtlich vorgenommenen Aufrechnung hängt von der im Prozeß vorzunehmenden Beurteilung der Vorfrage ab, ob die Beklagte zu Recht der Wohnungseigentümergemeinschaft obliegende Aufwendungen wegen Gefahr in Verzug selbst vornahm. Daran ändert auch der Umstand nichts, daß über die Durchführung von Arbeiten im Sinne des § 14 Abs 1 Z 1 WEG (ordnungsgemäße Erhaltung der gemeinsamen Teile und Anlagen der Liegenschaft) in dem in § 26 Abs 1 Z 3 WEG und § 26 Abs 2 Einleitungssatz vorgesehenen besonderen außerstreitigen Verfahren zu entscheiden ist.Nach seinem eigenen Vorbringen (AS 2) belangt der Kläger die Beklagte in seiner Eigenschaft als Verwalter nach dem WEG. Er schreitet mit auf Grund seiner einem organschaftlichen Vertreter ähnlichen Stellung ein (Würth in Rummel2, Rz 5 zu Paragraph 17, WEG mwN). Seit dem Inkrafttreten des 3.WÄG tritt er als Vertreter der nunmehr für den Verwaltungsbereich ausdrücklich als Rechtspersönlichkeit geschaffenen Wohnungseigentümergemeinschaft auf (Paragraph 13 c, Absatz eins, WEG in Verbindung mit Paragraph 17, Absatz 2, WEG, jeweils in der Fassung des 3.WÄG). Der Kläger macht demgemäß nicht einen ihm persönlich zustehenden Anspruch gegen die Beklagte geltend, sondern einen Anspruch der Wohnungseigentümergemeinschaft. Dies hat zur Folge, daß ein Miteigentümer, der seinerseits Forderungen gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft hat, mit diesen gegen die eingeklagte Forderung aufrechnen kann. Die Wirksamkeit der hier schon außergerichtlich vorgenommenen Aufrechnung hängt von der im Prozeß vorzunehmenden Beurteilung der Vorfrage ab, ob die Beklagte zu Recht der Wohnungseigentümergemeinschaft obliegende Aufwendungen wegen Gefahr in Verzug selbst vornahm. Daran ändert auch der Umstand nichts, daß über die Durchführung von Arbeiten im Sinne des Paragraph 14, Absatz eins, Ziffer eins, WEG (ordnungsgemäße Erhaltung der gemeinsamen Teile und Anlagen der Liegenschaft) in dem in Paragraph 26, Absatz eins, Ziffer 3, WEG und Paragraph 26, Absatz 2, Einleitungssatz vorgesehenen besonderen außerstreitigen Verfahren zu entscheiden ist.

Zum Zinsenbegehren des Klägers ist zunächst darauf zu verweisen, daß - wie das Berufungsgericht ausführte - diesbezüglich jegliche Tatsachenfeststellungen fehlen. Auch in diesem Zusammenhang ist aber darauf hinzuweisen, daß der Kläger nach seiner eigenen Behauptung einen Kontokorrentkredit mit einem Rahmen von S 300.000,- in seiner Funktion als Hausverwalter (ON 8, AS 49) aufnahm. Damit steht die Bestätigung Beilage./Y im Einklang, wonach der Rahmenkredit der Wohnungseigentümergemeinschaft - und daher nicht dem Kläger als solchem - eingeräumt wurde. Gutschriften und Belastungen auf diesem Konto treffen also die Wohnungseigentümergemeinschaft (bzw deren Mitglieder), an sich aber zunächst nicht den Verwalter. Daran ändert auch der Umstand nichts, daß er möglicherweise zusätzlich auch eine persönliche Haftung der Bank gegenüber für den der Wohnungseigentümergemeinschaft eingeräumten Kredit übernahm.

Ob der Kläger Anspruch auf Zinsen in einer solchen Höhe hat, die über die gesetzlichen Verzugszinsen hinausgehen, kann erst beurteilt werden, wenn Feststellungen darüber getroffen sind, ob die verspätete Zahlung aus grober bzw im Falle angedrohter Kreditaufnahme zur Schadensbehebung auch bloß leichter Fahrlässigkeit erfolgte. In beiden Fällen bedarf es auch Feststellungen darüber, in welcher Höhe in den maßgebenden Zeiträumen Bankzinsen in einer die gesetzlichen Verzugszinsen übersteigenden Höhe vom Kläger (als Verwalter) zu zahlen waren.

Im Ergebnis hat es daher beim Aufhebungsbeschluß des Berufungsgerichtes zu bleiben.

Die Kostenentscheidung gründet sich auf § 52 Abs 1 ZPO.Die Kostenentscheidung gründet sich auf Paragraph 52, Absatz eins, ZPO.