Entscheidungsgründe:
Das Chorherrenstift Klosterneuburg ist Eigentümer der Grundstücke Nr. 3128/1 und Nr. 3128/2 der Landtafel EZ 630 KG Klosterneuburg in den Ausmaßen von 80.389 und 969 m2. Mit Vertrag vom 27.7.1971 gab das Chorherrenstift Klosterneuburg diese Grundfläche dem klagenden Verein zum Zweck der Benützung als Kleingarten- und Erholungsgebiet in Bestand. Da der ursprünglich auf 10 Jahre abgeschlossene Vertrag nicht aufgekündigt wurde, hat sich die Vertragsdauer auf unbestimmte Zeit verlängert. Als jährlichen Bestandzins vereinbarten die Parteien S 122.037 zuzüglich der auf die Liegenschaft entfallenden Steuern und öffentlichen Abgaben, zahlbar in zwei Teilbeträgen, jeweils am 1.1. und 1.7. jedes Kalenderjahres im vorhinein. Der Bestandzins wurde wertgesichert.
Friederike H*****, die am 6.9.1988 verstorbene Mutter der Beklagten, hatte eine Parzelle dieses Grundstückes in Klosterneuburg, Wasserstraße 29, vom Kläger in Unterbestand genommen. Die Beklagte, eine österreichische Staatsbürgerin, ist Alleinerbin nach ihrer Mutter, deren gesamter Nachlaß ihr zu 4 A 416/88 des Bezirksgerichtes Innere Stadt Wien eingeantwortet worden ist.
Die von Friederike H***** gepachtete Gartenparzelle hat eine Fläche von rund 150 bis 180 m2. Darauf ist eine Badehütte im Ausmaß von etwa 6 x 3 m errichtet; der übrige Grund ist mit Bäumen bepflanzt. Das Grundstück befindet sich inmitten einer Kleingarten- und Badeanlage.
Einige Tage - höchstens zwei Wochen - nach dem Tod Friederike H*****s verständigte die Beklagte den Obmann des Klägers, Peter K*****, vom Ableben ihrer Mutter und teilte ihm mündlich mit, daß sie die gepachtete Parzelle behalten wolle; schriftlich erklärte sie diese Absicht nicht. Ab dem Tod ihrer Mutter zahlte die Beklagte die Pachtzinse; der Kläger nahm sie an und behielt sie. Mit Schreiben vom 22.5.1990 teilte der Klagevertreter dem Beklagtenvertreter mit, daß die Pachtschillingüberweisungen keine Anerkennung eines Mitglieds- oder Subpachtrechtes bedeuteten.
In seiner Sitzung vom 20.9.1989 lehnte der Vorstand des Klägers den Antrag der Beklagten, sie als Vereinsmitglied und Subpächterin der Parzelle Wasserstraße 29 anzuerkennen, ab. Nach § 8 der Statuten des Klägers haben Kinder von Vereinsmitgliedern keinen Anspruch auf Erwerb der Vereinsmitgliedschaft.In seiner Sitzung vom 20.9.1989 lehnte der Vorstand des Klägers den Antrag der Beklagten, sie als Vereinsmitglied und Subpächterin der Parzelle Wasserstraße 29 anzuerkennen, ab. Nach Paragraph 8, der Statuten des Klägers haben Kinder von Vereinsmitgliedern keinen Anspruch auf Erwerb der Vereinsmitgliedschaft.
Mit der Behauptung, daß der Unterpachtvertrag mit Friederike H***** infolge deren Todes mangels einer schriftlichen Bereitschaftserklärung, den Unterpachtvertrag fortzusetzen, aufgelöst sei, die Beklagte aber dennoch die Räumung verweigere, begehrt der Kläger,
1. auszusprechen, daß durch den Tod der Unterpächterin Friederike H***** der Unterpachtvertrag über die Kleingartenparzelle Wasserstraße 29 der Strandbadsiedlung Klosterneuburg aufgelöst sei und
2. die Beklagte schuldig zu erkennen, diese Kleingartenparzelle samt der darauf befindlichen Baulichkeit zu räumen und dem Kläger geräumt zu übergeben.
Die Beklagte beantragt die Abweisung des Klagebegehrens. Der Kläger sei zur Klageführung nicht berechtigt, weil er nicht Hauptpächter sei. Pächterin und Vertragspartnerin des Augustiner Chorherrenstiftes Klosterneuburg sei die Beklagte;. § 15 KlGG sei aus diesem Grund nicht anwendbar. Die Beklagte habe wiederholt unmißverständlich und ausdrücklich ihr Eintrittsrecht erklärt; durch Vorschreibung und Zahlung des Betrages von S 2.600 durch sie am 28.4.1989 sei sie schlüssig in den Bestandvertrag eingetreten. Die Organe des Klägers hätten ihre Pflicht zur Aufklärung der Beklagten über die Formalvorschriften für den Eintritt in den Pachtvertrag nach § 15 KlGG verletzt. Insbesondere habe der Gerichtskommissär, Notar Dr.Kurt R*****, welcher gleichzeitig Beauftragter des klagenden Vereins sei, seine Aufklärungspflichten verletzt.Die Beklagte beantragt die Abweisung des Klagebegehrens. Der Kläger sei zur Klageführung nicht berechtigt, weil er nicht Hauptpächter sei. Pächterin und Vertragspartnerin des Augustiner Chorherrenstiftes Klosterneuburg sei die Beklagte;. Paragraph 15, KlGG sei aus diesem Grund nicht anwendbar. Die Beklagte habe wiederholt unmißverständlich und ausdrücklich ihr Eintrittsrecht erklärt; durch Vorschreibung und Zahlung des Betrages von S 2.600 durch sie am 28.4.1989 sei sie schlüssig in den Bestandvertrag eingetreten. Die Organe des Klägers hätten ihre Pflicht zur Aufklärung der Beklagten über die Formalvorschriften für den Eintritt in den Pachtvertrag nach Paragraph 15, KlGG verletzt. Insbesondere habe der Gerichtskommissär, Notar Dr.Kurt R*****, welcher gleichzeitig Beauftragter des klagenden Vereins sei, seine Aufklärungspflichten verletzt.
Der Erstrichter wies das gesamte Klagebegehren - wie schon im ersten Rechtsgang - ab. Zusätzlich zu dem eingangs wiedergegebenen Sachverhalt stellte er noch fest:
Die Ordensregeln des Chorherrenstiftes Klosterneuburg lauteten im Jahr 1971 in bezug auf die Vermögensverwaltung und rechtsgeschäftliche Vertretung des Stiftes wie folgt:
"G. Verwaltung
148. Unter der Oberaufsicht und nach Anweisungen des Stiftspropstes wird der Besitz des Stiftes durch die in den folgenden Artikeln aufgeführten Offiziale verwaltet:
149. Der Kanzleidirektor.
Zu den Befugnissen des Kanzleidirektors gehören:
1. Im engeren Bereich: ...
2. Im erweiteren Bereich unterstehen ihm:
... die Verpachtungen und Konzessionen, die Häuserverwaltung..."
(Hausordnung vom 22.8.1957).
In der Konstitution aus 1961 hieß es im 34.Kapitel - "Die Güterverwaltung" ua:
"211. Die Offizialen üben ihr Amt unter der Leitung des Propstes und unter der Aufsicht des Plenarkapitels bzw des Kapitelrates aus, denen sie auch Rechenschaft über die Verwaltung ablegen müssen. ...
212. Die Offizialen ... können uneingeschränkt Ausgaben tätigen, juridische Akte setzen, welche die ordentliche Verwaltung und tägliche Besorgung des von ihnen verwalteten Hauses betreffen. ...
213. Zur Veräußerung jeglicher Güter oder zur Aufnahme von Darlehen bedarf der Propst immer der Zustimmung des Plenarkapitels. Wenn es sich um die Veräußerung von kostbaren Dingen oder anderen Gütern handelt, deren Wert die vom Apostolischen Stuhl festgesetzte Summe übersteigt, oder um die Übernahme von Schulden oder Verpflichtungen über diese Summe hinaus, bleibt der Vertrag wirkungslos, wenn nicht vorher die Gehnehmigung des Apostolischen Stuhles gegeben wurde, der die Zustimmung des Plenarkapitels vorangehen muß.
214. Kein Kanoniker darf irgendetwas von den unbeweglichen Gütern verkaufen, verpachten, verpfänden oder austauschen, noch belastende Verträge abschließen oder aus irgend einem Grunde Schulden machen, außer mit besonderer Bewilligung des Propstes nach vorhergehender Zustimmung des Plenarkapitels."
Weitere Regelungen über diesen Bereich gab es 1971 nicht. Die Höhe der im Punkt 212 genannten Summe beträgt heute S 500.000; welche Höhe sie im Jahre 1971 hatte, kann nicht festgestellt werden.
Damals war im Chorherrenstift Klosterneuburg Leo Kurt M***** als Zentraldirektor mit einem Aufgabenkreis und unter Erteilung der Vollmachten für die Durchführung der in Punkt 149 der Hausordnung 1957 aufgezählten Geschäfte tätig. Zum Zentralverwalter war er vom Ordensprälaten mit Zustimmung des Kapitelrates bestellt und bevollmächtigt worde.
Beim Abschluß des Bestandvertrages vom 27.7.1971 wurde das Chorherrenstift Klosterneuburg ausschließlich durch seinen Zentraldirektor Leo Kurt M***** vertreten. Dieser hatte den Vertragsabschluß allein unterschrieben und vor dem Vertragsabschluß nur die Zustimmung des Ordensprälaten, nicht jedoch auch jene des Kapitelrates des Chorherrenstiftes Klosterneuburg eingeholt. Damals wurde es im Chorherrenstift Klosterneuburg so gehandhabt, daß nur Mietverträge mit einer Laufzeit ab einer Dauer von 40 Jahren vom Prälaten selbst unterschrieben wurden. Leo Kurt M***** hat den Kapitelrat vom Abschluß des genannten Vertrages nicht unterrichtet; der Kapitelrat hat auch später nicht (ausdrücklich) zugestimmt.
1971 war der Propst des Chorherrenstiftes Klosterneuburg zugleich Generalabt der Österreichischen Kongregation der Augustiner Chorherrenstifte und Abtprimas des weltweiten Augustiner Chorherrenordens.
Zur rechtlichen Beurteilung führte der Erstrichter aus, daß der Generalpachtvertrag mangels gehöriger Vertretung des Chorherrenstiftes Klosterneuburg nicht gültig zustande gekommen und der Kläger daher nicht aktiv legitimiert sei. Durch die Änderung des Kirchenrechtes im Jahr 1983 sei der Vertrag nicht geheilt worden.
Das Berufungsgericht bestätigte dieses Urteil und sprach aus, daß die ordentliche Revision nicht zulässig sei. Auch die kirchlichen juristischen Personen fielen unter die in § 867 ABGB genannten, unter der besonderen Vorsorge der öffentlichen Verwaltung stehenden Gemeinden. Was zur Gültigkeit eines mit ihnen geschlossenen Vertrages erforderlich ist, sei dem kanonischen Recht zu entnehmen. Fehle eine im kanonischen Recht vorgesehene Genehmigung, dann sei das von einem kirchlichen Organ abgeschlossene Alienationsgeschäft ungültig und könne keine rechtsgeschäftlichen Wirkungen hervorrufen. Den durch § 867 ABGB rezipierten Beschränkungen der Vertretungsmacht kirchlicher Organe könne das Vertrauensprinzip, insbesondere § 1029 ABGB, nicht entgegengesetzt werden. Auch die Bestimmung des Art XIII § 2 des Konkordates 1933 stehe dem nicht entgegen, weil dessen Grundtendenz in der möglichst weitgehenden Rezeption des kanonischen Rechtes bestehe und in bezug auf den Umfang der Vertretungsmacht auf das kanonische Recht verweise. Danach dürfe aber das zur Verwaltung und Vertretung des Vermögens eines kirchlichen Rechtsobjektes berufene Organ ohne Zustimmung der kirchlichen Aufsichtsbehörde solches Vermögen weder veräußern noch belasten. Dem Text des Konkordates sei eine monokratische Vertretungs- und Handlungsvollmacht des Oberen nicht zu entnehmen; vielmehr werde das Erfordernis der sonst nach dem Kirchenrecht notwendigen Zustimmung klösterlicher Beiräte zu Veräußerungshandlungen des Oberen anerkannt. Infolge der Rezeption des für das wirksame Zustandekommen von Vertragsschlüssen kirchlicher Vermögensverwalter geltenden kirchlichen Rechtes sei auch der Abschlüsse von Bestandverträgen einschließende weite Alienationsbegriff, wie er sich aus cc 1530 und 1533 CIC 1917 ergibt, anzuwenden. Es könne daher kein Zweifel bestehen, daß der Generalpachtvertrag dem kirchenrechtlichen Alienationsbegriff unterliege und für die Gültigkeit seines Zustandekommens die im damaligen Zeitpunkt geltenden kirchenrechtlichen Vorschriften heranzuziehen seien. Gemäß c 534 § 1 CIC 1917 habe daher der Ordensobere bzw der mit seiner Zustimmung handelnde Vertreter der Zustimmung der Konsultoren - im vorliegenden Fall der Zustimmung des Plenarkapitels - bedurft. Da diese bei Vertragsschluß nicht vorgelegen sei, habe der Vertrag keine rechtsgeschäftlichen Wirkungen hervorrufen können.Das Berufungsgericht bestätigte dieses Urteil und sprach aus, daß die ordentliche Revision nicht zulässig sei. Auch die kirchlichen juristischen Personen fielen unter die in Paragraph 867, ABGB genannten, unter der besonderen Vorsorge der öffentlichen Verwaltung stehenden Gemeinden. Was zur Gültigkeit eines mit ihnen geschlossenen Vertrages erforderlich ist, sei dem kanonischen Recht zu entnehmen. Fehle eine im kanonischen Recht vorgesehene Genehmigung, dann sei das von einem kirchlichen Organ abgeschlossene Alienationsgeschäft ungültig und könne keine rechtsgeschäftlichen Wirkungen hervorrufen. Den durch Paragraph 867, ABGB rezipierten Beschränkungen der Vertretungsmacht kirchlicher Organe könne das Vertrauensprinzip, insbesondere Paragraph 1029, ABGB, nicht entgegengesetzt werden. Auch die Bestimmung des Art römisch XIII Paragraph 2, des Konkordates 1933 stehe dem nicht entgegen, weil dessen Grundtendenz in der möglichst weitgehenden Rezeption des kanonischen Rechtes bestehe und in bezug auf den Umfang der Vertretungsmacht auf das kanonische Recht verweise. Danach dürfe aber das zur Verwaltung und Vertretung des Vermögens eines kirchlichen Rechtsobjektes berufene Organ ohne Zustimmung der kirchlichen Aufsichtsbehörde solches Vermögen weder veräußern noch belasten. Dem Text des Konkordates sei eine monokratische Vertretungs- und Handlungsvollmacht des Oberen nicht zu entnehmen; vielmehr werde das Erfordernis der sonst nach dem Kirchenrecht notwendigen Zustimmung klösterlicher Beiräte zu Veräußerungshandlungen des Oberen anerkannt. Infolge der Rezeption des für das wirksame Zustandekommen von Vertragsschlüssen kirchlicher Vermögensverwalter geltenden kirchlichen Rechtes sei auch der Abschlüsse von Bestandverträgen einschließende weite Alienationsbegriff, wie er sich aus cc 1530 und 1533 CIC 1917 ergibt, anzuwenden. Es könne daher kein Zweifel bestehen, daß der Generalpachtvertrag dem kirchenrechtlichen Alienationsbegriff unterliege und für die Gültigkeit seines Zustandekommens die im damaligen Zeitpunkt geltenden kirchenrechtlichen Vorschriften heranzuziehen seien. Gemäß c 534 Paragraph eins, CIC 1917 habe daher der Ordensobere bzw der mit seiner Zustimmung handelnde Vertreter der Zustimmung der Konsultoren - im vorliegenden Fall der Zustimmung des Plenarkapitels - bedurft. Da diese bei Vertragsschluß nicht vorgelegen sei, habe der Vertrag keine rechtsgeschäftlichen Wirkungen hervorrufen können.
Gegen dieses Urteil richtet sich die außerordentliche Revision des Klägers wegen unrichtiger rechtlicher Beurteilung mit dem Antrag, die Entscheidungen der Vorinstanzen dahin abzuändern, daß dem Klagebegehren zur Gänze stattgegeben werde; hilfsweise wird ein Aufhebungsantrag gestellt.
Die Beklagte beantragt, der Revision nicht Folge zu geben.
Die außerordentliche Revision ist zulässig, weil sich die angefochtene Entscheidung nicht auf Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofes stützen kann; sie ist auch berechtigt.