Die Beklagte beantragte in ihrer Revisionsbeantwortung, der Revision nicht Folge zu geben.
Die außerordentliche Revision ist zulässig, da das Berufungsgericht trotz ausdrücklicher Übernahme der erstgerichtlichen Feststellungen bei seiner rechtlichen Beurteilung von einem anderen als dem in erster Instanz festgestellten Sachverhalt ausgegangen ist. Dadurch hat das Berufungsgericht zwar keine Nichtigkeit, aber eine Verletzung des Verfahrensrechtes begangen, die so schwer wiegt, daß die Wahrung der Rechtssicherheit im Sinne des § 502 Abs 1 ZPO ein Aufgreifen durch den Obersten Gerichtshof erfordert (SZ 59/87 ua).Die außerordentliche Revision ist zulässig, da das Berufungsgericht trotz ausdrücklicher Übernahme der erstgerichtlichen Feststellungen bei seiner rechtlichen Beurteilung von einem anderen als dem in erster Instanz festgestellten Sachverhalt ausgegangen ist. Dadurch hat das Berufungsgericht zwar keine Nichtigkeit, aber eine Verletzung des Verfahrensrechtes begangen, die so schwer wiegt, daß die Wahrung der Rechtssicherheit im Sinne des Paragraph 502, Absatz eins, ZPO ein Aufgreifen durch den Obersten Gerichtshof erfordert (SZ 59/87 ua).
Die außerordentliche Revision ist auch zum Teil berechtigt.
Nach den maßgeblichen Feststellungen wurde die Beklagte seitens der Klägerin schon vor der Besichtigung der Liegenschaft darüber aufgeklärt, daß der Hinweis im Inserat "Rest langfristig" im Sinne einer langfristigen Restfinanzierung durch eine Bank zu verstehen sei. Die Beklagte kann sich sohin insoweit nicht auf eine Irreführung durch die Klägerin berufen. Zu einer Zusage der Klägerin, der Beklagten bei der Finanzierung behilflich zu sein (vgl. etwa ImmZ 1975, 54), ist es entgegen den Behauptungen der Beklagten und der Annahme des Berufungsgerichtes nicht gekommen (vgl. JBl 1981, 30 mwH). Die Beklagte erklärte vielmehr, sie habe einen Betrag von S 100.000 bar zu ihrer Verfügung; dieser Betrag hätte daher für die vereinbarte Anzahlung verwendet werden können. Die "Feststellung" des Berufungsgerichtes, die Beklagte hätte erst ihre Mutter um ein Darlehen in dieser Höhe ersuchen müssen, um die Anzahlung leisten zu können, ist aktenwidrig (S. 8 iVm S. 24 und 25 des erstgerichtlichen Urteils). Weiters wies die Beklagte darauf hin, daß sie aus dem Verkauf eines Wochenendhauses einen Erlös von S 500.000 bis S 600.000 erwarte. Mit diesen Beträgen wäre aber die Finanzierung des Liegenschaftserwerbs bereits zum Großteil gesichert gewesen, so daß es nicht entscheidend darauf ankommt, ob die Hoffnung der Beklagten, sie werde "vielleicht" noch einen Bargeldbetrag von ihrer Mutter erhalten, nachträglich enttäuscht wurde. Im Hinblick auf das behauptete Einkommen der Beklagten von S 12.000 monatlich mußte der Außendienstmitarbeiterin der Klägerin die Restfinanzierung auch nicht als unrealisierbar erscheinen. Der Einwand, sie habe die Beklagte sittenwidrig zur Unterfertigung des Kaufanbots veranlaßt, ist daher unberechtigt.Nach den maßgeblichen Feststellungen wurde die Beklagte seitens der Klägerin schon vor der Besichtigung der Liegenschaft darüber aufgeklärt, daß der Hinweis im Inserat "Rest langfristig" im Sinne einer langfristigen Restfinanzierung durch eine Bank zu verstehen sei. Die Beklagte kann sich sohin insoweit nicht auf eine Irreführung durch die Klägerin berufen. Zu einer Zusage der Klägerin, der Beklagten bei der Finanzierung behilflich zu sein vergleiche etwa ImmZ 1975, 54), ist es entgegen den Behauptungen der Beklagten und der Annahme des Berufungsgerichtes nicht gekommen vergleiche JBl 1981, 30 mwH). Die Beklagte erklärte vielmehr, sie habe einen Betrag von S 100.000 bar zu ihrer Verfügung; dieser Betrag hätte daher für die vereinbarte Anzahlung verwendet werden können. Die "Feststellung" des Berufungsgerichtes, die Beklagte hätte erst ihre Mutter um ein Darlehen in dieser Höhe ersuchen müssen, um die Anzahlung leisten zu können, ist aktenwidrig (S. 8 in Verbindung mit S. 24 und 25 des erstgerichtlichen Urteils). Weiters wies die Beklagte darauf hin, daß sie aus dem Verkauf eines Wochenendhauses einen Erlös von S 500.000 bis S 600.000 erwarte. Mit diesen Beträgen wäre aber die Finanzierung des Liegenschaftserwerbs bereits zum Großteil gesichert gewesen, so daß es nicht entscheidend darauf ankommt, ob die Hoffnung der Beklagten, sie werde "vielleicht" noch einen Bargeldbetrag von ihrer Mutter erhalten, nachträglich enttäuscht wurde. Im Hinblick auf das behauptete Einkommen der Beklagten von S 12.000 monatlich mußte der Außendienstmitarbeiterin der Klägerin die Restfinanzierung auch nicht als unrealisierbar erscheinen. Der Einwand, sie habe die Beklagte sittenwidrig zur Unterfertigung des Kaufanbots veranlaßt, ist daher unberechtigt.
Nach ständiger Rechtsprechung wird der grundsätzlich mit dem Geschäftsabschluß erworbene Provisionsanspruch des Realitätenvermittlers gemäß § 6 Abs 3 HVG durch das Unterbleiben der Ausführung des vermittelten Geschäftes in der Regel nicht berührt (vgl. MietSlg. 36.704 ff). Um sich von seiner Provisionspflicht befreien zu können, muß der Auftraggeber nachweisen, daß die Ausführung des vermittelten Geschäfts ohne sein Verschulden infolge einer nachträglichen Änderung der Verhältnisse unmöglich oder unzumutbar geworden ist (MietSlg. 34.630 ff; SZ 43/111 uva). Hat es der Auftraggeber hingegen lediglich verabsäumt, für die Kapitalbeschaffung genügend vorzusorgen und unterbleibt aus diesem Grund die Ausführung des vermittelten Geschäfts, befreit ihn dies nicht von seiner Provisionspflicht gegenüber dem Makler (MietSlg. 34.635, 34.630 ua). Dieser soll bei Wahrung seiner Ansprüche vor Willkür oder Verschulden des Geschäftsherrn bewahrt bleiben.Nach ständiger Rechtsprechung wird der grundsätzlich mit dem Geschäftsabschluß erworbene Provisionsanspruch des Realitätenvermittlers gemäß Paragraph 6, Absatz 3, HVG durch das Unterbleiben der Ausführung des vermittelten Geschäftes in der Regel nicht berührt vergleiche MietSlg. 36.704 ff). Um sich von seiner Provisionspflicht befreien zu können, muß der Auftraggeber nachweisen, daß die Ausführung des vermittelten Geschäfts ohne sein Verschulden infolge einer nachträglichen Änderung der Verhältnisse unmöglich oder unzumutbar geworden ist (MietSlg. 34.630 ff; SZ 43/111 uva). Hat es der Auftraggeber hingegen lediglich verabsäumt, für die Kapitalbeschaffung genügend vorzusorgen und unterbleibt aus diesem Grund die Ausführung des vermittelten Geschäfts, befreit ihn dies nicht von seiner Provisionspflicht gegenüber dem Makler (MietSlg. 34.635, 34.630 ua). Dieser soll bei Wahrung seiner Ansprüche vor Willkür oder Verschulden des Geschäftsherrn bewahrt bleiben.
Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichtes erbrachte die Beklagte keinen Nachweis, daß ihr die Ausführung des abgeschlossenen Geschäfts (vgl. Koziol-Welser, Grundriß8 I 102; zum Widerruf des Anbots MietSlg. 30.108 ua) ohne ihr Verschulden bis zu ihrem einseitigen Rücktritt infolge einer nachträglichen Änderung der Verhältnisse unmöglich oder unzumutbar geworden wäre. An ihrem Finanzierungskonzept und den Finanzierungsvoraussetzungen hat sich nämlich mit Ausnahme der nicht eingetretenen Erwartung "vielleicht" von der Mutter noch einen Bargeldbetrag zu erhalten, im wesentlichen nichts geändert.Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichtes erbrachte die Beklagte keinen Nachweis, daß ihr die Ausführung des abgeschlossenen Geschäfts vergleiche Koziol-Welser, Grundriß8 römisch eins 102; zum Widerruf des Anbots MietSlg. 30.108 ua) ohne ihr Verschulden bis zu ihrem einseitigen Rücktritt infolge einer nachträglichen Änderung der Verhältnisse unmöglich oder unzumutbar geworden wäre. An ihrem Finanzierungskonzept und den Finanzierungsvoraussetzungen hat sich nämlich mit Ausnahme der nicht eingetretenen Erwartung "vielleicht" von der Mutter noch einen Bargeldbetrag zu erhalten, im wesentlichen nichts geändert.
Anders verhält es sich allerdings mit der Vereinbarung, daß die Beklagte auch für die Verkäuferprovision aufkommen müsse. Während eine solche Vereinbarung vor der Verordnung vom 16.Juni 1978 über die Ausübungsregeln für Immobilienmakler, BGBl 1978/323, an sich zulässig war (vgl. EvBl 1969/325 ua), ist seither beachtlich, daß es sich bei den die Provision oder sonstige Vergütungen regelnden Bestimmungen um Konsumentenschutzbestimmungen handelt, die im Falle ihrer Verletzung die Unwirksamkeit dieser Vereinbarung im Sinne der §§ 917 a, 879 ABGB zur Folge haben (Reischauer in Rummel, ABGB2, § 917a Rz 4; EvBl 1987/107; WBl 1987, 94; MietSlg. 35.719 ff uva). Nach § 8 Abs 1 ImmMV dürfen Immobilienmakler Provisionen oder sonstige Vergütungen nur bis zu den sich aus den Abs 3 bis 13 und aus den §§ 10 bis 20 ergebenden Höchstbeträgen vereinbaren (vgl. SZ 58/157). Soweit Provisionen oder sonstige Vergütungen nicht vereinbart werden dürfen, dürfen sie auch nicht gefordert oder genommen werden (§ 8 Abs 3). Selbst wenn daher die Vermittlungstätigkeit der Klägerin als "erfolgreich" im Sinne des § 8 Abs 2 ImmMV anzusehen ist, hätte sie nur bei Vorliegen der Voraussetzungen des § 8 Abs 7 ImmMV einen Anspruch gegen die Beklagte auf Zahlung der doppelten Provision. Auch in den Fällen des § 9 ImmMV darf eine Provision nur in der Höhe vereinbart werden, wie sie höchstens bei erfolgreicher Maklertätigkeit im Sinne des § 8 Abs 1 ImmMV entstünde. Aus der Taxativität des § 9 iVm § 8 ImmMV ergibt sich sohin, daß eine Vereinbarung, auch für die Provision der Gegenseite einstehen zu müssen, bis auf den erwähnten Fall, daß die Provision der Gegenseite auch bei erfolgreicher Maklertätigkeit vereinbar wäre (§ 8 Abs 7 ImmMV), unzulässig ist (vgl. Jabornegg, HVG 587 ff; W. Fromherz, Der Zivilmaklervertrag 275 mwH; Entscheidung SZ 55/111, die darauf verweist, daß der Vermittler nach der Annahme des "Angebots" ohnehin einen Provisionsanspruch gegen beide Vertragspartner hat;Anders verhält es sich allerdings mit der Vereinbarung, daß die Beklagte auch für die Verkäuferprovision aufkommen müsse. Während eine solche Vereinbarung vor der Verordnung vom 16.Juni 1978 über die Ausübungsregeln für Immobilienmakler, BGBl 1978/323, an sich zulässig war vergleiche EvBl 1969/325 ua), ist seither beachtlich, daß es sich bei den die Provision oder sonstige Vergütungen regelnden Bestimmungen um Konsumentenschutzbestimmungen handelt, die im Falle ihrer Verletzung die Unwirksamkeit dieser Vereinbarung im Sinne der Paragraphen 917, a, 879 ABGB zur Folge haben (Reischauer in Rummel, ABGB2, Paragraph 917 a, Rz 4; EvBl 1987/107; WBl 1987, 94; MietSlg. 35.719 ff uva). Nach Paragraph 8, Absatz eins, ImmMV dürfen Immobilienmakler Provisionen oder sonstige Vergütungen nur bis zu den sich aus den Absatz 3 bis 13 und aus den Paragraphen 10 bis 20 ergebenden Höchstbeträgen vereinbaren vergleiche SZ 58/157). Soweit Provisionen oder sonstige Vergütungen nicht vereinbart werden dürfen, dürfen sie auch nicht gefordert oder genommen werden (Paragraph 8, Absatz 3,). Selbst wenn daher die Vermittlungstätigkeit der Klägerin als "erfolgreich" im Sinne des Paragraph 8, Absatz 2, ImmMV anzusehen ist, hätte sie nur bei Vorliegen der Voraussetzungen des Paragraph 8, Absatz 7, ImmMV einen Anspruch gegen die Beklagte auf Zahlung der doppelten Provision. Auch in den Fällen des Paragraph 9, ImmMV darf eine Provision nur in der Höhe vereinbart werden, wie sie höchstens bei erfolgreicher Maklertätigkeit im Sinne des Paragraph 8, Absatz eins, ImmMV entstünde. Aus der Taxativität des Paragraph 9, in Verbindung mit Paragraph 8, ImmMV ergibt sich sohin, daß eine Vereinbarung, auch für die Provision der Gegenseite einstehen zu müssen, bis auf den erwähnten Fall, daß die Provision der Gegenseite auch bei erfolgreicher Maklertätigkeit vereinbar wäre (Paragraph 8, Absatz 7, ImmMV), unzulässig ist vergleiche Jabornegg, HVG 587 ff; W. Fromherz, Der Zivilmaklervertrag 275 mwH; Entscheidung SZ 55/111, die darauf verweist, daß der Vermittler nach der Annahme des "Angebots" ohnehin einen Provisionsanspruch gegen beide Vertragspartner hat;
EvBl 1987/107; SZ 56/154; MietSlg. 38.732 ff; 34.647 (25);
33.568; auch MietSlg. 39.713 ua).
Ein Schadenersatzanspruch der Klägerin gegenüber der Beklagten käme nur nach deliktsrechtlichen Grundsätzen in Betracht und würde gemäß § 1295 Abs 2 ABGB eine gegen die guten Sitten verstoßende absichtliche Schädigung des Vermittlers voraussetzen (vgl. Jabornegg aaO 281 f; W. Fromherz aaO 276 ff, 280; MietSlg. 37.705, 34.644 (12), 33.569; SZ 19/3 ua). Im vorliegenden Fall hat die Klägerin aber weder ihren Anspruch darauf gestützt noch dazu Behauptungen aufgestellt (vgl. MietSlg. 40.730 ua).Ein Schadenersatzanspruch der Klägerin gegenüber der Beklagten käme nur nach deliktsrechtlichen Grundsätzen in Betracht und würde gemäß Paragraph 1295, Absatz 2, ABGB eine gegen die guten Sitten verstoßende absichtliche Schädigung des Vermittlers voraussetzen vergleiche Jabornegg aaO 281 f; W. Fromherz aaO 276 ff, 280; MietSlg. 37.705, 34.644 (12), 33.569; SZ 19/3 ua). Im vorliegenden Fall hat die Klägerin aber weder ihren Anspruch darauf gestützt noch dazu Behauptungen aufgestellt vergleiche MietSlg. 40.730 ua).
Die Kostenentscheidung ist in den §§ 43 Abs 1 und 50 ZPO begründet.Die Kostenentscheidung ist in den Paragraphen 43, Absatz eins und 50 ZPO begründet.