Die Revision der Kläger ist berechtigt.
Soweit die Revision unter dem Revisionsgrund nach § 503 Abs 1 Z 2 ZPO ausführt, das Berufungsgericht habe sich mit dem Inhalt der Berufungsschrift nicht auseinandergesetzt, ist nicht erkennbar, was damit gemeint sein soll. In der Berufung hatten die klagenden Parteien im wesentlichen geltend gemacht, das Erstgericht habe sich nicht mit dem Sachverständigengutachten auseinandergesetzt und nicht erkannt, daß die Kläger mit dem Nullsaldo der Mietzinsreserve nur einverstanden gewesen seien, weil ihnen ein unrichtiger Erhaltungszustand vorgespiegelt worden sei, und es habe zu Unrecht verneint, daß für die Kläger nicht erkennbar gewesen sei, daß noch umfangreiche Arbeiten zu tätigen seien und schon Aufträge der Baubehörde vorlägen. - Soweit sich die Feststellungen des Erstgerichtes auch auf das Sachverständigengutachten stützten, wurden sie vom Berufungsgericht übernommen. Konkrete Tatsachenfeststellungen des Erstgerichtes wurden in der Berufung aber nicht bekämpft. Es kann sich daher insgesamt nur darum handeln, daß die Vorinstanzen nicht noch zusätzliche Tatsachenfeststellungen getroffen haben, worauf erst bei der anschließenden Erledigung der Rechtsrüge einzugehen ist.Soweit die Revision unter dem Revisionsgrund nach Paragraph 503, Absatz eins, Ziffer 2, ZPO ausführt, das Berufungsgericht habe sich mit dem Inhalt der Berufungsschrift nicht auseinandergesetzt, ist nicht erkennbar, was damit gemeint sein soll. In der Berufung hatten die klagenden Parteien im wesentlichen geltend gemacht, das Erstgericht habe sich nicht mit dem Sachverständigengutachten auseinandergesetzt und nicht erkannt, daß die Kläger mit dem Nullsaldo der Mietzinsreserve nur einverstanden gewesen seien, weil ihnen ein unrichtiger Erhaltungszustand vorgespiegelt worden sei, und es habe zu Unrecht verneint, daß für die Kläger nicht erkennbar gewesen sei, daß noch umfangreiche Arbeiten zu tätigen seien und schon Aufträge der Baubehörde vorlägen. - Soweit sich die Feststellungen des Erstgerichtes auch auf das Sachverständigengutachten stützten, wurden sie vom Berufungsgericht übernommen. Konkrete Tatsachenfeststellungen des Erstgerichtes wurden in der Berufung aber nicht bekämpft. Es kann sich daher insgesamt nur darum handeln, daß die Vorinstanzen nicht noch zusätzliche Tatsachenfeststellungen getroffen haben, worauf erst bei der anschließenden Erledigung der Rechtsrüge einzugehen ist.
In rechtlicher Hinsicht vertreten die Revisionswerber zusammengefaßt die Ansicht, sie hätten sich beim Vertragsabschluß in einem Irrtum über die Beschaffenheit und den Erhaltungszustand der Kaufliegenschaft befunden, ohne diesen Irrtum hätten sie den Kaufvertrag nicht zu dem vereinbarten Kaufpreis abgeschlossen. Der Irrtum erfasse daher die gesamte Vereinbarung der Streitteile.
Diesen Ausführungen ist zunächst entgegenzuhalten: Durch die Vertragsklausel "besichtigt... so gekauft wie sie liegt....ohne Haftung für einen bestimmten Zustand...." wurde im Sinne des § 929 ABGB auf die Geltendmachung aller Mängel verzichtet, die - wenn auch nicht im Sinne de § 928 ABGB in die Augen fallend - durch eine ordnungsgemäße Untersuchung erkennbar gewesen wären (Ehrenzweig-Mayrhofer, SchR AllgT 435; HS 8329 ua). Beide von den klagenden Parteien jetzt ins Treffen geführten Mängel waren in diesem Sinne erkennbar. Die Kläger hätten die Rechnungen schon vor einer Einigung über den Kaufpreis prüfen können. Das Bestehen von Aufträgen der Baubehörde, das auch ein zivilrechtlich relevanter Mangel einer Sache sein kann (MietSlg.31.114), hätte durch eine Anfrage bei der Baubehörde festgestellt werden können. Nach den Feststellungen der Vorinstanzen scheidet auch der Fall aus, daß die Gewährleistung trotz des sonst vereinbarten Gewährleistungsausschlusses deshalb geltend gemacht werden kann, weil der Verkäufer bestimmte Eigenschaften des Kaufgegenstandes zugesagt hat (SZ 49/124, SZ 53/37).Diesen Ausführungen ist zunächst entgegenzuhalten: Durch die Vertragsklausel "besichtigt... so gekauft wie sie liegt....ohne Haftung für einen bestimmten Zustand...." wurde im Sinne des Paragraph 929, ABGB auf die Geltendmachung aller Mängel verzichtet, die - wenn auch nicht im Sinne de Paragraph 928, ABGB in die Augen fallend - durch eine ordnungsgemäße Untersuchung erkennbar gewesen wären (Ehrenzweig-Mayrhofer, SchR AllgT 435; HS 8329 ua). Beide von den klagenden Parteien jetzt ins Treffen geführten Mängel waren in diesem Sinne erkennbar. Die Kläger hätten die Rechnungen schon vor einer Einigung über den Kaufpreis prüfen können. Das Bestehen von Aufträgen der Baubehörde, das auch ein zivilrechtlich relevanter Mangel einer Sache sein kann (MietSlg.31.114), hätte durch eine Anfrage bei der Baubehörde festgestellt werden können. Nach den Feststellungen der Vorinstanzen scheidet auch der Fall aus, daß die Gewährleistung trotz des sonst vereinbarten Gewährleistungsausschlusses deshalb geltend gemacht werden kann, weil der Verkäufer bestimmte Eigenschaften des Kaufgegenstandes zugesagt hat (SZ 49/124, SZ 53/37).
Trotz des Verzichtes auf Gewährleistung kann jedoch die klagende Partei Ansprüche wegen Irreführung oder Irrtums geltend machen (SZ 55/2). Allerdings hat gemäß § 901 ABGB ein Motivirrtum auf die Gültigkeit entgeltlicher Verträge keinen Einfluß. Gemäß § 871 Abs 1 ABGB ist daher nur der sogenannte Geschäftsirrtum beachtlich. Die Grenzen zwischen dem Motivirrtum und dem Irrtum über eine Eigenschaft der Sache, der Geschäftsirrtum ist, sind manchmal schwer zu ziehen (Koziol-Welser, Grundriß8 I 118). Im vorliegenden Fall haben die klagenden Parteien selbst wiederholt vorgebracht, daß sich die beiden schon angeführten Mängel ausschließlich auf den Wert der gekauften Sache auswirkten. Ein solcher Irrtum ist aber nach herrschender Ansicht grundsätzlich unbeachtlich (Koziol-Welser aaO 119; Rummel in Rummel, ABGB, Rz 11 zu § 871; MietSlg.32.098 mwN). Bei einer anderen Auslegung wäre § 934 ABGB unverständlich, weil dann nicht nur die Verletzung über die Hälfte des gemeinen Wertes, sondern auch jedes geringere Abweichen vom gemeinen Wert anfechtbar wäre. Gerade bei einem vereinbarten Gewährleistungsausschluß entspräche es nicht der Billigkeit, den Verkäufer auf dem Umweg der Irrtumshaftung doch wieder mit dem Risiko einer Haftung für jeden Mangel der Sache ohne Vorliegen eines Verschuldens zu belasten. Eine Anfechtung wegen Irrtums scheidet damit aus.Trotz des Verzichtes auf Gewährleistung kann jedoch die klagende Partei Ansprüche wegen Irreführung oder Irrtums geltend machen (SZ 55/2). Allerdings hat gemäß Paragraph 901, ABGB ein Motivirrtum auf die Gültigkeit entgeltlicher Verträge keinen Einfluß. Gemäß Paragraph 871, Absatz eins, ABGB ist daher nur der sogenannte Geschäftsirrtum beachtlich. Die Grenzen zwischen dem Motivirrtum und dem Irrtum über eine Eigenschaft der Sache, der Geschäftsirrtum ist, sind manchmal schwer zu ziehen (Koziol-Welser, Grundriß8 römisch eins 118). Im vorliegenden Fall haben die klagenden Parteien selbst wiederholt vorgebracht, daß sich die beiden schon angeführten Mängel ausschließlich auf den Wert der gekauften Sache auswirkten. Ein solcher Irrtum ist aber nach herrschender Ansicht grundsätzlich unbeachtlich (Koziol-Welser aaO 119; Rummel in Rummel, ABGB, Rz 11 zu Paragraph 871,; MietSlg.32.098 mwN). Bei einer anderen Auslegung wäre Paragraph 934, ABGB unverständlich, weil dann nicht nur die Verletzung über die Hälfte des gemeinen Wertes, sondern auch jedes geringere Abweichen vom gemeinen Wert anfechtbar wäre. Gerade bei einem vereinbarten Gewährleistungsausschluß entspräche es nicht der Billigkeit, den Verkäufer auf dem Umweg der Irrtumshaftung doch wieder mit dem Risiko einer Haftung für jeden Mangel der Sache ohne Vorliegen eines Verschuldens zu belasten. Eine Anfechtung wegen Irrtums scheidet damit aus.
Nach den bisher getroffenen Feststellungen kann jedoch noch nicht abschließend beurteilt werden, ob der Beklagte die Kläger durch List iSd § 870 ABGB zum Abschluß des Kaufvertrages zum vereinbarten Kaufpreis veranalßt hat. Hier wäre auch ein bloßer Motivirrtum relevant (Rummel in Rummel, ABGB, Rz 3 zu § 870 und dort angeführte Rechtsprechung).Nach den bisher getroffenen Feststellungen kann jedoch noch nicht abschließend beurteilt werden, ob der Beklagte die Kläger durch List iSd Paragraph 870, ABGB zum Abschluß des Kaufvertrages zum vereinbarten Kaufpreis veranalßt hat. Hier wäre auch ein bloßer Motivirrtum relevant (Rummel in Rummel, ABGB, Rz 3 zu Paragraph 870 und dort angeführte Rechtsprechung).
Das Erstgericht hat eine Prüfung der List mit dem Argument unterlassen, die Streitteile hätten ausdrücklich vereinbart, daß die Mietzinsreserve einen Nullsaldo aufweise. Gerade die Einigung über diesen bei einem Zinshaus nicht unwesentlichen Vertragspunkt kann aber durch List des Klägers veranlaßt worden sein.
Richtig ist zwar, daß sich die Kläger in ihrer Klagserzählung nicht ausdrücklich auf den Rechtsgrund der List berufen haben. Immerhin haben sie aber vorgebracht, daß der Beklagte ihnen Rechnungen übergeben habe, die nicht vorgenommene Arbeiten ausgewiesen hätten, oder von nicht existierenden Firmen ausgestellt worden seien, und daß er sie dadurch in Irrtum geführt habe; es sei unrichtig, daß die vom Beklagten behaupteten Investitionen aus den Mietzinseinnahmen oder durch Eigenmittel des Beklagten finanziert worden seien, vielmehr habe der Beklagte offensichtlich zum Teil fingierte Rechnungen erstellen lassen; nur wegen der Behauptungen des Beklagten über die von ihm getätigten Investitionen sei es aber zur Feststellung im Vertrag gekommen, es bestehe keine Mietzinsreserve (Klage und Schriftsatz ON 4). Dieses Tatsachenvorbringen enthält mit ausreichender Deutlichkeit die Geltendmachung des Klagsgrundes der List (vgl. EvBl 1972/123, SZ 47/41).Richtig ist zwar, daß sich die Kläger in ihrer Klagserzählung nicht ausdrücklich auf den Rechtsgrund der List berufen haben. Immerhin haben sie aber vorgebracht, daß der Beklagte ihnen Rechnungen übergeben habe, die nicht vorgenommene Arbeiten ausgewiesen hätten, oder von nicht existierenden Firmen ausgestellt worden seien, und daß er sie dadurch in Irrtum geführt habe; es sei unrichtig, daß die vom Beklagten behaupteten Investitionen aus den Mietzinseinnahmen oder durch Eigenmittel des Beklagten finanziert worden seien, vielmehr habe der Beklagte offensichtlich zum Teil fingierte Rechnungen erstellen lassen; nur wegen der Behauptungen des Beklagten über die von ihm getätigten Investitionen sei es aber zur Feststellung im Vertrag gekommen, es bestehe keine Mietzinsreserve (Klage und Schriftsatz ON 4). Dieses Tatsachenvorbringen enthält mit ausreichender Deutlichkeit die Geltendmachung des Klagsgrundes der List vergleiche EvBl 1972/123, SZ 47/41).
Die Ansicht des Berufungsgerichtes, die Kläger seien im Berufungsverfahren auf eine allfällige Vertragsanfechtung wegen List iSd § 870 ABGB nicht zurückgekommen, ist im Ergebnis nicht zutreffend. Auch in ihrer Berufungsschrift stützten sich die Kläger darauf, daß sie mit dem Nullsaldo bei der Mietzinsreserve nur unter der Voraussetzung einverstanden gewesen wären, daß die vom Beklagten angegebenen Erhaltungsarbeiten auch tatsächlich durchgeführt worden wären, und machten geltend, daß sie der Beklagte durch unrichtige Vorspiegelungen zur Einwilligung in den Vertrag gebracht habe. Die Kläger haben damit erkennbar auch im Berufungsverfahren den Rechtsgrund der List aufrechterhalten und weiter geltend gemacht. Die dazu bisher getroffenen Tatsachenfeststellungen des Erstgerichtes sind unklar, widersprüchlich und damit unzureichend:Die Ansicht des Berufungsgerichtes, die Kläger seien im Berufungsverfahren auf eine allfällige Vertragsanfechtung wegen List iSd Paragraph 870, ABGB nicht zurückgekommen, ist im Ergebnis nicht zutreffend. Auch in ihrer Berufungsschrift stützten sich die Kläger darauf, daß sie mit dem Nullsaldo bei der Mietzinsreserve nur unter der Voraussetzung einverstanden gewesen wären, daß die vom Beklagten angegebenen Erhaltungsarbeiten auch tatsächlich durchgeführt worden wären, und machten geltend, daß sie der Beklagte durch unrichtige Vorspiegelungen zur Einwilligung in den Vertrag gebracht habe. Die Kläger haben damit erkennbar auch im Berufungsverfahren den Rechtsgrund der List aufrechterhalten und weiter geltend gemacht. Die dazu bisher getroffenen Tatsachenfeststellungen des Erstgerichtes sind unklar, widersprüchlich und damit unzureichend:
Einerseits wird festgestellt, daß den Klägern am Tag vor dem Abschluß des Kaufvertrages "Unterlagen" (welche?) betreffend die Abrechnung (mit den Mietern? mit den Klägern? oder vielleicht nur für die vom Zeugen P*** erwähnten 200.000 S, die der Beklagte den Mietern für Investitionen vorgestreckt haben soll? nur die ebenfalls vom Zeugen P*** erwähnte Betriebskostenabrechnung?) ausgehändigt wurden und daß von in der Vergangenheit erbrachten Arbeiten am Haus vor Abschluß des Vertrages zwischen den Streitteilen überhaupt nicht bzw. nur "generell" (wie? in welchem Zusammenhang?) gesprochen worden sei. Weiters wird festgesstellt, daß von den Positionen a und d Aufwendungen in Höhe von 158.134,16 S getätigt worden seien (wobei offen bleibt, ob die Rechnungen zu Pos. a und d zu den schon vor Kaufabschluß übergebenen Unterlagen gehörten, und vor allem, welche Bewandtnis es mit den in diesen Rechnungen ausgewiesenen weit höheren Beträgen hat, ob diese Arbeiten nicht getätigt wurden, also teilweise fingierte Rechnungen vorliegen, oder ob mangels Deutlichkeit der Rechnungen ein Mehraufwand nur nicht nachweisbar ist). - Andererseits wird nicht als erwiesen angenommen, daß der Beklagte den Klägern einen nicht prüfbaren Arbeitsumfang vorgetäuscht habe.
Es muß daher Klarheit darüber geschaffen werden, ob der Beklagte die Kläger, wenn auch vielleicht nicht durch ausdrückliche Vorspiegelungen, so doch durch die Übergabe fingierter Rechnungen dazu veranlaßt hat, ein bestimmtes Abrechnungsverhältnis gegenüber den Mietern anzunehmen oder auf einen bestimmten Erhaltungszustand zu schließen.
Für den Fall einer in diesem Sinne anzunehmenden List des Beklagten muß geprüft werden, ob diese für die Erklärungen der Kläger, nämlich den Kaufabschluß zu einem bestimmten Preis, kausal war (Koziol-Welser aaO I 130).Für den Fall einer in diesem Sinne anzunehmenden List des Beklagten muß geprüft werden, ob diese für die Erklärungen der Kläger, nämlich den Kaufabschluß zu einem bestimmten Preis, kausal war (Koziol-Welser aaO römisch eins 130).
Weiters muß dann untersucht werden, ob und in welchem Umfange die Voraussetzungen für eine Teilanfechtung oder sog Vertragsanpassung vorliegen. Bisher steht zwar fest, daß die möglicherweise getäuschten Kläger am Vertrag festhalten wollen, nicht aber, ob auch der Beklagte zu geänderten Bedingungen abgeschlossen hätte (vgl. dazu Rummel aaO Rz 7 zu § 870, SZ 50/35 und MietSlg 32.096/28). Der listig Irreführende kann dem Begehren des Vertragspartners auf angemessene Vergütung nach § 872 ABGB (Vertragsanpassung) die Einwendung, daß er den Vertrag anders nicht geschlossen hätte, allerdings nur entgegensetzen, wenn durch die begehrte Anpassung wesentliche Interessen auf seiner Seite beeinträchtigt wurden (WBl 1987, 68). Liegt etwa der vereinbarte Kaufpreis über dem Verkehrwert, so wäre es naheliegend, daß der Beklagte, dem an einem raschen Verkaufsabschluß lag, den Kaufvertrag auch zu einem entsprechend niedrigeren Kaufpreis abgeschlossen hätte. Wurde hingegen der Beklagte, der ursprünglich einen höheren Kaufpreis forderte, ohnedies zur Billigung eines unter dem Verkehrswert liegenden Kaufpreises veranlaßt, so könnte auch der Fall gegeben sein, daß der Beklagte zu einem niedrigeren Abschluß wegen Beeinträchtigung seiner wesentlichen Interessen keinesfalls bereit gewesen wäre. Hier fehlen bisher alle Feststellungen. Es geht nicht an, falls fiktive Rechnungen vorliegen sollten, schon die fiktiven Werte dieser Rechnungen als jenen Betrag anzusehen, um den der Kaufpreis herabzusetzen wäre, wie dies nach dem Aufbau der Klage den Vorstellungen der Kläger zu entsprechen scheint, sondern grundsätzlich ist nach der sog. relativen Berechnungsmethode der geminderte Preis zu ermitteln (vgl. Entsch. wie SZ 48/112, SZ 54/88). Sollte sich etwa die List des Beklagten nur auf die Mietzinsreserve bezogen haben, müßte demnach ein Verhältnis zwischen dem wirklichen Wert der Liegenschaft bei Bestehen der - der Höhe nach festzustellenden - wirklichen Mietzinsreserve und dem Wert der Liegenschaft ohne Mietzinsreserve, wie vorgetäuscht, gebildet werden und im selben Verhältnis der vereinbarte Kaufpreis auf den angepaßten Kaufpreis herabgesetzt werden.Weiters muß dann untersucht werden, ob und in welchem Umfange die Voraussetzungen für eine Teilanfechtung oder sog Vertragsanpassung vorliegen. Bisher steht zwar fest, daß die möglicherweise getäuschten Kläger am Vertrag festhalten wollen, nicht aber, ob auch der Beklagte zu geänderten Bedingungen abgeschlossen hätte vergleiche dazu Rummel aaO Rz 7 zu Paragraph 870,, SZ 50/35 und MietSlg 32.096/28). Der listig Irreführende kann dem Begehren des Vertragspartners auf angemessene Vergütung nach Paragraph 872, ABGB (Vertragsanpassung) die Einwendung, daß er den Vertrag anders nicht geschlossen hätte, allerdings nur entgegensetzen, wenn durch die begehrte Anpassung wesentliche Interessen auf seiner Seite beeinträchtigt wurden (WBl 1987, 68). Liegt etwa der vereinbarte Kaufpreis über dem Verkehrwert, so wäre es naheliegend, daß der Beklagte, dem an einem raschen Verkaufsabschluß lag, den Kaufvertrag auch zu einem entsprechend niedrigeren Kaufpreis abgeschlossen hätte. Wurde hingegen der Beklagte, der ursprünglich einen höheren Kaufpreis forderte, ohnedies zur Billigung eines unter dem Verkehrswert liegenden Kaufpreises veranlaßt, so könnte auch der Fall gegeben sein, daß der Beklagte zu einem niedrigeren Abschluß wegen Beeinträchtigung seiner wesentlichen Interessen keinesfalls bereit gewesen wäre. Hier fehlen bisher alle Feststellungen. Es geht nicht an, falls fiktive Rechnungen vorliegen sollten, schon die fiktiven Werte dieser Rechnungen als jenen Betrag anzusehen, um den der Kaufpreis herabzusetzen wäre, wie dies nach dem Aufbau der Klage den Vorstellungen der Kläger zu entsprechen scheint, sondern grundsätzlich ist nach der sog. relativen Berechnungsmethode der geminderte Preis zu ermitteln vergleiche Entsch. wie SZ 48/112, SZ 54/88). Sollte sich etwa die List des Beklagten nur auf die Mietzinsreserve bezogen haben, müßte demnach ein Verhältnis zwischen dem wirklichen Wert der Liegenschaft bei Bestehen der - der Höhe nach festzustellenden - wirklichen Mietzinsreserve und dem Wert der Liegenschaft ohne Mietzinsreserve, wie vorgetäuscht, gebildet werden und im selben Verhältnis der vereinbarte Kaufpreis auf den angepaßten Kaufpreis herabgesetzt werden.
Die Kostenentscheidung stützt sich auf § 52 Abs 1 ZPO.Die Kostenentscheidung stützt sich auf Paragraph 52, Absatz eins, ZPO.