Die Revision der Beklagten ist aus dem vom Berufungsgericht angeführten Grund zulässig und im Sinn einer Aufhebung der Entscheidungen der Vorinstanzen, soweit diese noch nicht in Rechtskraft erwuchsen, berechtigt.
Ein Einkaufszentrum ist dadurch gekennzeichnet, dass den Kunden die Waren und Leistungen einer großen Zahl von Branchen "unter einem Dach" angeboten werden, gemeinsame Anlagen, wie vor allem ein Parkplatz oder eine Parkgarage, zur Verfügung stehen und den Kunden die Möglichkeit geboten wird, in einem Zug ihre verschiedensten wirtschaftlichen Bedürfnisse zu befriedigen. Das wirtschaftliche Interesse des Betreibers eines Einkaufszentrums liegt nicht nur in der Erzielung eines Bestandzinses für die bereitgestellten Räume. Vielmehr besteht ein besonderes eigenes Interesse am Betrieb der einzelnen Unternehmen in den für den erwünschten "Branchenmix" erforderlichen Geschäftszweigen. Der Bestandnehmer bezieht seinerseits die Vorteile nicht nur aus den bereitgestellten Räumen, sondern aus der Existenz des Einkaufszentrums insgesamt und dessen good will, kommen doch viele Kunden nur deshalb, weil sie im Zuge ihres Einkaufes bei einem bestimmten Bestandnehmer auch andere Besorgungen erledigen können. Dem Bestandnehmer steht in der Regel die gesamte Infrastruktur des Einkaufszentrums mit attraktiver Ausgestaltung der Gemeinschaftsflächen zur Verfügung. Zieht ein Betrieb aus, dann wird der Betreiber eines Einkaufszentrums im Interesse des angestrebten Branchenmixes darum bemüht sein, mit einem anderen Unternehmer möglichst der gleichen Branche einen Vertrag zu schließen (4 Ob 249/97i = SZ 70/184).
Diese Erwägungen wurden in der zitierten Entscheidung des Obersten Gerichtshofes zur Begründung dafür herangezogen, dass - insbesondere wenn Betriebspflicht vereinbart wurde - nicht bloße Geschäftsraummiete, sondern Unternehmenspacht vorliegt (in diesem Sinne auch 6 Ob 588/91 = MietSlg 43.074). Die dargestellten Aspekte sind aber ebenso bei der Frage, ob ungeplante Leerstehungen in einem Einkaufszentrum für den Bestandnehmer ein Grund für die vorzeitige Vertragsauflösung bilden können, zu berücksichtigen.
Dauerschuldverhältnisse können aus einem wichtigen Grund vorzeitig aufgelöst werden, wobei die Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Vertragsverhältnisses für einen der Vertragsteile entscheidend ist. § 1117 ABGB nennt für Bestandverträge derartige Gründe für die Vertragsauflösungserklärung des Bestandnehmers. Allgemein wird daraus abgeleitet, dass der Bestandnehmer zur Vertragsauflösung berechtigt ist, wenn er aus Gründen, die nicht in seiner Sphäre und Verantwortung liegen, vom Bestandobjekt nicht den bedungenen Gebrauch machen kann, gleichgültig ob aus Verschulden des Bestandgebers oder durch Zufall (4 Ob 2142/96w = MietSlg 48.143 ua; RISDauerschuldverhältnisse können aus einem wichtigen Grund vorzeitig aufgelöst werden, wobei die Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Vertragsverhältnisses für einen der Vertragsteile entscheidend ist. Paragraph 1117, ABGB nennt für Bestandverträge derartige Gründe für die Vertragsauflösungserklärung des Bestandnehmers. Allgemein wird daraus abgeleitet, dass der Bestandnehmer zur Vertragsauflösung berechtigt ist, wenn er aus Gründen, die nicht in seiner Sphäre und Verantwortung liegen, vom Bestandobjekt nicht den bedungenen Gebrauch machen kann, gleichgültig ob aus Verschulden des Bestandgebers oder durch Zufall (4 Ob 2142/96w = MietSlg 48.143 ua; RIS-Justiz RS0102015). Dabei ist auf eine umfassende Abwägung des Bestandinteresses der einen Seite und des Auflösungsinteresses der anderen Seite vorzunehmen (8 Ob 648/88 = SZ 61/281). Ganz allgemein ist die Auflösung von Dauerschuldverhältnissen deshalb zu ermöglichen, weil auf Dauer angelegte Rechtsverhältnisse für eine Veränderung der für den Vertrag maßgebenden Verhältnisse in besonderem Maß empfindlich sind und es auch den sorgfältigsten Parteien nicht möglich ist, für alle zukünftigen Wechselfälle vertraglich vorzusorgen (4 Ob 532/91 = JBl 1992, 187; 1 Ob 176/98h = immolex 1998, 341 = RdW 1999, 22 = ZfRV 1999, 23 = MietSlg 50.176 = MietSlg 50.241/36 = 1 Ob 340/98a = RdW 1999, 589 = immolex 1999, 328 mwN). Wichtige Gründe für eine solche Vertragsaufhebung hat derjenige zu behaupten und zu beweisen, der die Auflösung erklärt (1 Ob 176/98h). Gründe, mit denen schon beim Eingehen des Dauerschuldverhältnisses gerechnet werden musste oder Veränderungen, die von den Vertragspartnern offensichtlich in Kauf genommen wurden, rechtfertigen die vorzeitige Auflösung nicht. Je besser bei Vertragsabschluss der für die Auflösung geltend gemachte Umstand vorhersehbar war, umso größere Anforderungen sind an die Gewichtigkeit des Auflösungsgrundes zu stellen (6 Ob 661/95 = EvBl 1997/20; 1 Ob 340/98a mwN).
Im Hinblick auf diese von der Rechtsprechung entwickelten Grundsätze ist aus dem hier zu beurteilenden Sachverhalt hervorzuheben, dass der Beklagten bei den Vertragsgesprächen anlässlich des Abschlusses des Bestandvertrages von der Klägerin mitgeteilt wurde, ihr sei gerade an der Etablierung einer Filiale in einem Einkaufszentrum gelegen, um an dessen Kundenfrequenz teilhaben zu können, und dass ihr in Aussicht gestellt wurde, ein entsprechender Branchenmix mit einander ergänzenden Geschäften werde für die gewünschte Kundenfrequenz sorgen. Auch wenn es zu keiner ausdrücklichen Zusage in diese Richtung kam, lag doch für die Vertragspartner klar auf der Hand, dass die naheliegenden Vorteile eines Einkaufszentrums, die in der Entscheidung 4 Ob 249/97i dargelegt wurden, für die klagende Partei ausschlaggebend für die Standortwahl und den Abschluss des Bestandvertrages mit der Beklagten waren. Nicht zuletzt kommt dies auch in dem zugleich geschlossenen "Partnerschaftsvertrag" zum Ausdruck.
Nicht voll abschätzbare Auswirkungen des am freien Markt üblichen Konkurrenzkampfes und die enttäuschte Erwartung einer erfreulichen Geschäftsentwicklung können eine vorzeitige Vertragsauflösung nicht rechtfertigen. Die Beteiligung am Geschäftsleben bei freier Marktwirtschaft schließt ein spekulatives Element mit ein, dessen Folgen nicht auf den Vertragspartner überwälzt werden können (1 Ob 340/98a). Demgemäß wurde in der Entscheidung SZ 59/17 die Möglichkeit der vorzeitigen Auflösung einer Geschäftsraummiete in einem Einkaufszentrum aus dem Grund der enttäuschten Erwartung der Entwicklung des Einkaufszentrums verneint. In dieser Entscheidung, deren Argumente auch das Erstgericht herangezogen hat, wurde weiters ausgeführt, dass ein "Irrtum über Zukünftiges" einen unbeachtlichen Motivirrtum darstelle. Die Parteien hätten sich aber gar nicht über Zukünftiges geirrt, sondern sich einfach verkalkuliert. Sie hätten gewusst, dass jede Gründung eines neuen, noch nicht eingeführten Einkaufszentrums ein Risiko darstelle, bei dem man im Vorhinein auf ein Gelingen hoffen, aber nicht mit ganz bestimmten Entwicklungen rechnen könne.
Der vorliegende Fall unterscheidet sich jedoch wesentlich vom dort zu beurteilenden Sachverhalt. Einerseits liegt hier Unternehmenspacht und nicht bloße Geschäftsraummiete vor. Andererseits war in dem in SZ 59/17 zu beurteilenden Fall immer noch mehr als die Hälfte der Geschäftslokale vermietet, während hier nahezu alle wesentlichen Elemente, die den Charakter eines Einkaufszentrums ausmachen, überhaupt weggefallen sind. Die kleineren Handelsunternehmungen, die noch im Erdgeschoss verblieben waren, ergaben keinen kundenträchtigen Branchenmix. Das Untergeschoss stand überhaupt - mit Ausnahme der dort noch angesiedelten Klägerin und fallweise vorübergehend untergebrachter Geschäfte - zur Gänze leer. Ein besonderer "Kundenmagnet" war - außer der Klägerin selbst - nicht vorhanden. Es gab auch keine ein Einkaufszentrum belebende Attraktion wie etwa ein Cafehaus oder einen sonstigen gastronomischen Betrieb mehr. Umfangreiche Leerstehungen in einem Objekt, das an sich für Betriebsamkeit vorgesehen ist, machen erfahrungsgemäß auf potentielle Kunden einen trostlosen und abweisenden Eindruck. Von einer attraktiven Ausgestaltung des Einkaufszentrums konnte keine Rede mehr sein. Allein der Umstand, dass sich der einzige Zu- und Ausgang von der zugehörigen Tiefgarage im Untergeschoss befindet, bewirkt keinen besonderen Kaufreiz und keine Anregung, gerade dieses Einkaufszentrum auszusuchen. Im Übrigen ergibt sich aus den erstgerichtlichen Feststellungen ein starker Rückgang der Benützerzahl der Parkgarage in den letzten Jahren. Es fehlte für das Publikum jeglicher Anreiz, sich in das Untergeschoss des Gebäudes zu begeben, sofern nicht die Absicht bestand, gezielt einen von der Klägerin geführten Artikel zu erwerben oder überhaupt nur die Parkgarage zu benützen. Schließlich wurden auch die Werbemaßnahmen, die ebenfalls Vertragsgegenstand waren, eingestellt. Somit fielen letztendlich - abgesehen von der Betriebspflicht - nahezu alle in derartigen Fällen die Annahme einer Unternehmenspacht bildenden Elemente fort. Das Einkaufszentrum hatte sich nicht nur wirtschaftlich enttäuschend entwickelt, sondern überhaupt als solches im engeren Sinn zu bestehen aufgehört. Damit musste die Klägerin aber nach menschlichem Ermessen bei Abschluss des Bestandvertrages nicht rechnen. Sie durfte damals vielmehr ungeachtet der Risken bei Neugründung eines Einkaufszentrums entsprechend dem Inhalt der Vertragsgespräche und des Bestandvertrages samt seinen Nebenvereinbarungen doch von einer gewissen Kundenfrequenz und vom Fortbestand des Einkaufszentrums als halbwegs funktionierende Einheit zumindest bis zum Ende der vereinbarten Bestandzeit ausgehen.
Genereller Maßstab für die analoge Anwendung der §§ 1117, 1118 ABGB sind neben Vertragsverletzungen, die bei Zielschuldverhältnissen zum Rücktritt berechtigten und Verhaltensweisen, die für bestimmte Dauerschuldverhältnisse eine fristlose Auflösung gestatten, auch Umstände, die eine Berufung auf den Wegfall der Geschäftsgrundlage zuließen (1 Ob 340/98a mwN). Dem Berufungsgericht ist beizupflichten, dass jene Elemente, die im Wesentlichen die Attraktion eines Einkaufszentrums ausmachen, als Geschäftsgrundlage bei Abschluss des vorliegenden Bestandvertrages zu werten sind und die Klägerin nicht damit rechnen musste, dass über Jahre hindurch nur ein Bruchteil der Geschäftsräumlichkeiten (rund 10 % von den nicht von ihr selbst in Bestand genommenen Flächen) ausgelastet sein würden und dass darin ein Grund für die vorzeitige Auflösung des Dauerschuldverhältnisses erblickt werden kann.Genereller Maßstab für die analoge Anwendung der Paragraphen 1117,, 1118 ABGB sind neben Vertragsverletzungen, die bei Zielschuldverhältnissen zum Rücktritt berechtigten und Verhaltensweisen, die für bestimmte Dauerschuldverhältnisse eine fristlose Auflösung gestatten, auch Umstände, die eine Berufung auf den Wegfall der Geschäftsgrundlage zuließen (1 Ob 340/98a mwN). Dem Berufungsgericht ist beizupflichten, dass jene Elemente, die im Wesentlichen die Attraktion eines Einkaufszentrums ausmachen, als Geschäftsgrundlage bei Abschluss des vorliegenden Bestandvertrages zu werten sind und die Klägerin nicht damit rechnen musste, dass über Jahre hindurch nur ein Bruchteil der Geschäftsräumlichkeiten (rund 10 % von den nicht von ihr selbst in Bestand genommenen Flächen) ausgelastet sein würden und dass darin ein Grund für die vorzeitige Auflösung des Dauerschuldverhältnisses erblickt werden kann.
All diese Erwägungen gelten auch für die von der Klägerin hilfsweise geltend gemachte, nach der insoweit unbestrittenen Ansicht der Vorinstanzen für Dezember 1997 in Erwägung zu ziehende Frage der Mietzinsminderung gemäß § 1096 ABGB. Bei nicht gehöriger Erfüllung (Verschaffung und Erhaltung des bedungenen oder nach den Umständen üblichen Gebrauches) kann der Bestandnehmer nach seiner Wahl entweder auf Zuhaltung des Vertrages bestehen oder gemäß § 1117 ABGB vom Vertrag zurücktreten oder sich All diese Erwägungen gelten auch für die von der Klägerin hilfsweise geltend gemachte, nach der insoweit unbestrittenen Ansicht der Vorinstanzen für Dezember 1997 in Erwägung zu ziehende Frage der Mietzinsminderung gemäß Paragraph 1096, ABGB. Bei nicht gehöriger Erfüllung (Verschaffung und Erhaltung des bedungenen oder nach den Umständen üblichen Gebrauches) kann der Bestandnehmer nach seiner Wahl entweder auf Zuhaltung des Vertrages bestehen oder gemäß Paragraph 1117, ABGB vom Vertrag zurücktreten oder sich - zunächst - mit der ex lege eintretenden Zinsbefreiung bzw Zinsminderung begnügen (8 Ob 610, 679/90 = SZ 63/220). Der Umstand, dass das Berufungsgericht den Mietzins für Dezember 1997 zur Hälfte reduziert hat, kann eine unrichtige Anwendung des § 273 ZPO zum Nachteil der Beklagten nicht begründen, wäre doch die Rechtswirksamkeit der Auflösungserklärung der Klägerin, die das Bestandobjekt im Dezember 1997 bereits geräumt hatte, bei Vorliegen eines Auflösungsgrundes für Dezember 1997 nur deshalb zu verneinen, weil sie zunächst nicht mit der ex lege eintretenden Zinsbefreiung bzw Zinsminderung begnügen (8 Ob 610, 679/90 = SZ 63/220). Der Umstand, dass das Berufungsgericht den Mietzins für Dezember 1997 zur Hälfte reduziert hat, kann eine unrichtige Anwendung des Paragraph 273, ZPO zum Nachteil der Beklagten nicht begründen, wäre doch die Rechtswirksamkeit der Auflösungserklärung der Klägerin, die das Bestandobjekt im Dezember 1997 bereits geräumt hatte, bei Vorliegen eines Auflösungsgrundes für Dezember 1997 nur deshalb zu verneinen, weil sie zunächst nicht gerichtlich erklärt worden war. Ungeachtet dessen bleibt aber fraglich, ob der gesetzliche Zinsminderungsanspruch nicht durch zulässige und wirksame Vertragsvereinbarungen modifiziert worden war, wie noch ausgeführt wird.
Obwohl also den grundsätzlichen Erwägungen des Berufungsgerichtes dahin zuzustimmen ist, dass umfangreiche Leerstehungen in einem Einkaufszentrum Anlass für eine Mietzinsreduktion und sogar für eine vorzeitige Auflösung des Bestandverhältnisses darstellen können, ist der vorliegende Sachverhalt aber weiters dadurch gekennzeichnet, dass im Untergeschoss bereits Anfang 1994 alle Räume mit Ausnahme jener, die die Klägerin selbst gemietet hatte, leer standen, auch im Obergeschoss nur mehr 40 bis 50 % der Geschäftsflächen in Bestand gegeben waren und seit Mai 1995 noch umfangreichere Leerstehungen eingetreten waren, die Vertragsauflösung aber erst Ende 1997 erklärt wurde. Zudem wurde der Kündigungsverzicht der Klägerin einvernehmlich verlängert, und es wurden ohnehin bereits zweimal Mietzinsreduktionen gewährt.
Das Recht, die Vertragsauflösung nach §§ 1117, 1118 ABGB geltend zu machen, kann durch grundlose Nichtausübung während längerer Zeit verloren gehen, weil dieses Verhalten als Verzicht gedeutet werden kann (Würth in Rummel2 I, Rz 8 zu § 1118 ABGB; 4 Ob 2050/96s; 1 Ob 210/97g = immolex 1998, 24). Allerdings sind an die Annahme eines solchen Verzichtes besonders strenge Maßstäbe anzulegen (4 Ob 2050/96s). Für einen solchen Verzicht spricht im vorliegenden Fall aber nicht nur der Das Recht, die Vertragsauflösung nach Paragraphen 1117,, 1118 ABGB geltend zu machen, kann durch grundlose Nichtausübung während längerer Zeit verloren gehen, weil dieses Verhalten als Verzicht gedeutet werden kann (Würth in Rummel2 römisch eins, Rz 8 zu Paragraph 1118, ABGB; 4 Ob 2050/96s; 1 Ob 210/97g = immolex 1998, 24). Allerdings sind an die Annahme eines solchen Verzichtes besonders strenge Maßstäbe anzulegen (4 Ob 2050/96s). Für einen solchen Verzicht spricht im vorliegenden Fall aber nicht nur der - bisher mit den Parteien nicht erörterte - Umstand, dass die Klägerin trotz Fortbestehens der Leerstehungen, die sie nun als Grund für die vorzeitige Auflösung und für die Zinsminderung geltend macht, vier weitere Jahre im selben Objekt verblieb und sich erst zu einem Zeitpunkt auf die vorzeitige Vertragsauflösung berief, als sie ein anderes Objekt zur Anmietung gefunden hatte, in das sie auch umgehend übersiedelte. Ein Verzicht sowohl auf die vorzeitige Vertragsauflösung als auch auf eine (weitergehende) Mietzinsreduktion wegen der Leerstehungen könnte vor allem daraus abgeleitet werden, dass die Klägerin am 30. 6. 1994 einen Kündigungsverzicht für weitere zwei Jahre abgab und zugleich eine Mietzinsreduktion rückwirkend (!) mit 1. 3. 1993 erwirkte sowie dass im Frühjahr 1995 nochmals eine (weitere) Mietzinsherabsetzung, (ebenfalls) rückwirkend mit 1. 1. 1994 vereinbart wurde. Nach den Feststellungen der Vorinstanzen standen diese Mietzinsreduktionen im Zusammenhang mit Umbauarbeiten wegen der beabsichtigten Vermietung von Geschäftsflächen im Untergeschoss an ein Lebensmittelhandelsunternehmen, aber auch mit den enttäuschten Umsatzerwartungen der Klägerin. Unklar ist, warum sich die Beklagte mit einer Mietzinsreduktion "für die Dauer der Umbauarbeiten" einverstanden erklärt haben soll, wenn diese nach den Feststellungen der Vorinstanzen bereits Mitte 1994 - also zu einem Zeitpunkt, als erstmals die Reduktion der Mietzinse vereinbart wurde - wieder eingestellt wurden. Unklar ist weiters, warum der Klägerin am 30. 6. 1994 eine Verlängerung ihres Kündigungsverzichtes im Hinblick auf die Bemühungen der Beklagten zur Etablierung eines Lebensmittelgeschäftes gerechtfertigt erschien (so die Feststellungen des Erstgerichtes), wenn gerade zu jener Zeit die deshalb vorgenommenen Umbauarbeiten schon wieder eingestellt wurden und bis dahin die schon 1993 begonnenen Bemühungen, dort ein Lebensmittelgeschäft anzusiedeln, ohne Erfolg geblieben waren.
Der Umfang der Benützung des Bestandobjektes und die Pflicht zu deren Gewährung unterliegen der Parteiendisposition (4 Ob 591/95). In den §§ 1096 und 1117 ABGB können der Gewährleistung vergleichbare Bestimmungen, angepasst an die Besonderheiten der Dauerschuldverhältnisse, insbesondere der Bestandverhältnisse, erblickt werden (zu § 1117 ABGB: 8 Ob 171/98z = WoBl 2000/168; Würth in Rummel2 I, Rz 2 zu § 1117 ABGB; zu § 1096 ABGB: 1 Ob 685/83 ua; RISDer Umfang der Benützung des Bestandobjektes und die Pflicht zu deren Gewährung unterliegen der Parteiendisposition (4 Ob 591/95). In den Paragraphen 1096 und 1117 ABGB können der Gewährleistung vergleichbare Bestimmungen, angepasst an die Besonderheiten der Dauerschuldverhältnisse, insbesondere der Bestandverhältnisse, erblickt werden (zu Paragraph 1117, ABGB: 8 Ob 171/98z = WoBl 2000/168; Würth in Rummel2 römisch eins, Rz 2 zu Paragraph 1117, ABGB; zu Paragraph 1096, ABGB: 1 Ob 685/83 ua; RIS-Justiz RS0021326; 8 Ob 679/90 = WoBl 1992, 54). Die Zinsminderung oder Zinsebefreiung ist ausgeschlossen, wenn der Bestandnehmer in Kenntnis der Mängel vorbehaltlos den Vertrag abschließt, das Bestandobjekt übernimmt bzw trotz Kenntnis der Befreiungsgründe vorbehaltlos einen bestimmten Mietzins vereinbart und bezahlt (10 Ob 204/97s = MietSlg 50.148). Dies gilt - wie sich schon aus den einleitenden Ausführungen zur vorzeitigen Auflösung von Bestandverhältnissen ergibt - ebenso für die Gründe für die vorzeitige Auflösung, die nicht in Betracht kommt, wenn die betreffenden Umstände schon bei Abschluss des Bestandvertrages in Kauf genommen oder sogar schon bekannt waren und denen noch dazu durch eine entsprechende Vertragsgestaltung (hier: allenfalls Zinsminderung) Rechnung getragen wurde.
Hat daher die Klägerin einer Verlängerung der Unkündbarkeit der Bestanddauer zu einem Zeitpunkt zugestimmt, als das Scheitern des Vorhabens, ein "lebendes" Einkaufszentrum zu führen, bereits offenkundig war und die Leerstehungen etwa das Ausmaß wie im Zeitpunkt der Auflösungserklärung Ende 1997 erreicht hatten, kann sie sich nicht erfolgreich auf Auflösungsgründe im Sinn des § 1117 ABGB berufen. Sollte durch die Mietzinsreduktionen (zumindest auch) diesem Zustand Rechnung getragen werden, besteht auch kein Anlass für eine (weitere) Mietzinsreduktion nach § 1096 ABGB. Der Auflösungsverzicht für weitere zwei Jahre fiele hiebei umso mehr ins Gewicht, wenn schon die ursprüngliche Unkündbarkeit 10 Jahre betragen haben sollte. Ob die Parteien ursprünglich die Dauer der Unkündbarkeit mit 10 Jahren oder mit fünf Jahren festsetzten, blieb jedoch bislang ungeklärt, weil das Berufungsgericht die entsprechende (NegativHat daher die Klägerin einer Verlängerung der Unkündbarkeit der Bestanddauer zu einem Zeitpunkt zugestimmt, als das Scheitern des Vorhabens, ein "lebendes" Einkaufszentrum zu führen, bereits offenkundig war und die Leerstehungen etwa das Ausmaß wie im Zeitpunkt der Auflösungserklärung Ende 1997 erreicht hatten, kann sie sich nicht erfolgreich auf Auflösungsgründe im Sinn des Paragraph 1117, ABGB berufen. Sollte durch die Mietzinsreduktionen (zumindest auch) diesem Zustand Rechnung getragen werden, besteht auch kein Anlass für eine (weitere) Mietzinsreduktion nach Paragraph 1096, ABGB. Der Auflösungsverzicht für weitere zwei Jahre fiele hiebei umso mehr ins Gewicht, wenn schon die ursprüngliche Unkündbarkeit 10 Jahre betragen haben sollte. Ob die Parteien ursprünglich die Dauer der Unkündbarkeit mit 10 Jahren oder mit fünf Jahren festsetzten, blieb jedoch bislang ungeklärt, weil das Berufungsgericht die entsprechende (Negativ-)Feststellung des Erstgerichtes nicht übernommen hat.
Die bisherigen Feststellungen des Erstgerichtes über die Bemühungen der Beklagten, im Untergeschoss einen Lebensmittelmarkt zu etablieren und über die diesbezüglichen Gespräche zwischen den Streitteilen legen nahe, dass die Klägerin nicht so sehr die Leerstehungen der übrigen Geschäftslokale als störend empfand, sondern dass ihr in erster Linie daran lag, dass in ihrer Nachbarschaft tatsächlich ein Lebensmittelmarkt eröffnet werde. Aus den Feststellungen der Vorinstanzen geht aber nicht hervor, inwieweit sich die Klägerin insoweit berechtigte Hoffnungen machen durfte. War das Scheitern derartiger Versuche einzukalkulieren, schlösse eine dennoch vereinbarte Verlängerung der Unkündbarkeit die vorzeitige Vertragsauflösung aus dem Grunde des endgültigen Scheiterns der diesbezüglichen Bemühungen der Beklagten aus. Es könnte aber sein, dass die Beklagte den Abschluss eines entsprechenden Bestandvertrages mit einem Lebensmittelhändler immer wieder als mehr oder weniger fix darstellte und die Klägerin mit diesen Hoffnungen und im Übrigen mit Mietzinsreduktionen zum Verbleib veranlasste.
Mangels entsprechend konkreter Feststellungen insbesondere über die zwischen den Parteien im Zusammenhang mit der Verlängerung des Kündigungsverzichts und den Mietzinssenkungen geführten Gesprächen, dem nach dem Willen der Parteien zu unterstellenden Sinn und Zweck dieser Vereinbarungen und weiters wegen der Widersprüchlichkeiten, dass die Mietzinsreduktion wegen der Bauarbeiten erfolgen sollten, die aber schon wieder eingestellt worden waren, ist eine abschließende rechtliche Beurteilung noch nicht möglich. Das Erstgericht wird die aufgezeigten Fragen mit den Parteien zu erörtern und konkrete Feststellungen insbesondere darüber zu treffen haben, welche Umstände die Klägerin zur Zustimmung zur Verlängerung des Kündigungsverzichtes und die Beklagte zur zweimaligen Reduktion der Mietzinse bewogen haben. Erst dann wird beurteilt werden können, ob sich die Klägerin trotz ihres Einverständnisses zur Verlängerung des Kündigungsverzichts und trotz ihres jahrelangen Verbleibens im strittigen Objekt ungeachtet der massiven Leerstehungen auf eine analoge Anwendung des § 117 ABGB sowie weiters auf eine Zinsminderung gemäß § 1096 ABGB berufen kann, obwohl es ohnedies bereits zweimal zu einer vertraglichen Reduktion des Mietzinses gekommen ist.Mangels entsprechend konkreter Feststellungen insbesondere über die zwischen den Parteien im Zusammenhang mit der Verlängerung des Kündigungsverzichts und den Mietzinssenkungen geführten Gesprächen, dem nach dem Willen der Parteien zu unterstellenden Sinn und Zweck dieser Vereinbarungen und weiters wegen der Widersprüchlichkeiten, dass die Mietzinsreduktion wegen der Bauarbeiten erfolgen sollten, die aber schon wieder eingestellt worden waren, ist eine abschließende rechtliche Beurteilung noch nicht möglich. Das Erstgericht wird die aufgezeigten Fragen mit den Parteien zu erörtern und konkrete Feststellungen insbesondere darüber zu treffen haben, welche Umstände die Klägerin zur Zustimmung zur Verlängerung des Kündigungsverzichtes und die Beklagte zur zweimaligen Reduktion der Mietzinse bewogen haben. Erst dann wird beurteilt werden können, ob sich die Klägerin trotz ihres Einverständnisses zur Verlängerung des Kündigungsverzichts und trotz ihres jahrelangen Verbleibens im strittigen Objekt ungeachtet der massiven Leerstehungen auf eine analoge Anwendung des Paragraph 117, ABGB sowie weiters auf eine Zinsminderung gemäß Paragraph 1096, ABGB berufen kann, obwohl es ohnedies bereits zweimal zu einer vertraglichen Reduktion des Mietzinses gekommen ist.
Im fortgesetzten Verfahren wird weiters auch das bisher von den Vorinstanzen nicht beachtete Vorbringen der Beklagten zu prüfen sein, dass die Klägerin das Zustandekommen eines Bestandvertrages mit einem Lebensmittelhändler selbst vereitelt habe, indem sie unmittelbar vor der Perfektionierung des Vertrages angekündigt habe, dass sie ihr Geschäftslokal im Einkaufszentrum jedenfalls aufgeben und in ein anderes Lokal übersiedeln werde. Es widerspräche Treu und Glauben, einen "sicheren" Interessenten von der jahrelang erhofften Ansiedelung im Einkaufszentrum, die allenfalls sogar ausschlaggebend für eine Verlängerung des Kündigungsverzichtes war, abzuhalten und sich sodann dennoch auf das abermalige Scheitern der Bemühungen, einen Lebensmittelhandel im Einkaufszentrum zu etablieren, als Auflösungsgrund zu berufen. Die von der Rechtsprechung zur Bedingungsvereitelung entwickelten Grundsätze, nämlich dass die Bedingung als eingetreten gilt, wenn der Vereitelnde ein Interesse am Nichteintritt hat (Rummel in Rummel2 I, Rz 7 zu § 897 ABGB mwN), wären auch auf ein solches Verhalten der Klägerin sinngemäß übertragbar. Die abschreckende Wirkung der Ankündigung der Klägerin, demnächst das Einkaufszentrum zu verlassen, auf potentielle Mieter oder Pächter von Geschäftslokalen im Untergeschoss des Einkaufszentrums kann nicht zweifelhaft sein.Im fortgesetzten Verfahren wird weiters auch das bisher von den Vorinstanzen nicht beachtete Vorbringen der Beklagten zu prüfen sein, dass die Klägerin das Zustandekommen eines Bestandvertrages mit einem Lebensmittelhändler selbst vereitelt habe, indem sie unmittelbar vor der Perfektionierung des Vertrages angekündigt habe, dass sie ihr Geschäftslokal im Einkaufszentrum jedenfalls aufgeben und in ein anderes Lokal übersiedeln werde. Es widerspräche Treu und Glauben, einen "sicheren" Interessenten von der jahrelang erhofften Ansiedelung im Einkaufszentrum, die allenfalls sogar ausschlaggebend für eine Verlängerung des Kündigungsverzichtes war, abzuhalten und sich sodann dennoch auf das abermalige Scheitern der Bemühungen, einen Lebensmittelhandel im Einkaufszentrum zu etablieren, als Auflösungsgrund zu berufen. Die von der Rechtsprechung zur Bedingungsvereitelung entwickelten Grundsätze, nämlich dass die Bedingung als eingetreten gilt, wenn der Vereitelnde ein Interesse am Nichteintritt hat (Rummel in Rummel2 römisch eins, Rz 7 zu Paragraph 897, ABGB mwN), wären auch auf ein solches Verhalten der Klägerin sinngemäß übertragbar. Die abschreckende Wirkung der Ankündigung der Klägerin, demnächst das Einkaufszentrum zu verlassen, auf potentielle Mieter oder Pächter von Geschäftslokalen im Untergeschoss des Einkaufszentrums kann nicht zweifelhaft sein.
Durch zu dieser Frage noch nachzutragenden Feststellungen wird auch der von der Beklagten unter dem Revisionsgrund des § 503 Z 2 ZPO gerügte sekundäre Feststellungsmangel, der dort als Verfahrensmangel bezeichnet wird, zu beheben sein. Die in diesem Zusammenhang geltend gemachte Mangelhaftigkeit des Berufungsverfahrens wegen Verletzung des § 473a ZPO liegt aber nicht vor, weil sich die Rechtsrüge der Berufungswerberin ausschließlich auf die Feststellungen des Erstgerichtes stützte (vgl 1 Ob 41/99g = JBl 1999, 661).Durch zu dieser Frage noch nachzutragenden Feststellungen wird auch der von der Beklagten unter dem Revisionsgrund des Paragraph 503, Ziffer 2, ZPO gerügte sekundäre Feststellungsmangel, der dort als Verfahrensmangel bezeichnet wird, zu beheben sein. Die in diesem Zusammenhang geltend gemachte Mangelhaftigkeit des Berufungsverfahrens wegen Verletzung des Paragraph 473 a, ZPO liegt aber nicht vor, weil sich die Rechtsrüge der Berufungswerberin ausschließlich auf die Feststellungen des Erstgerichtes stützte vergleiche 1 Ob 41/99g = JBl 1999, 661).
Die Fortsetzung des Verfahrens wird auch Gelegenheit bieten, im Sinne der vorzunehmenden Interessenabwägung bei der vorzeitigen Auflösung von Dauerschuldverhältnissen ergänzend zu prüfen, ob und inwieweit der Klägerin durch die negative Entwicklung des Einkaufszentrums und die immer umfangreicher werdenden Leerstehungen letztendlich tatsächlich Umsatzeinbußen erwuchsen, die über das übliche Ausmaß von Umsatzschwankungen, die infolge der Eröffnung neuer Betriebe oder Filialen üblich sind, hinausgehen. Hiebei wird auch der nach wie vor zwischen den Parteien strittige und zum Gegenstand ihrer jeweiligen Revisionsausführungen erhobenen Frage, ob sich die Kundenfrequenz im Untergeschoss durch die Leerstehungen tatsächlich konkret verringert hat, nachzugehen sein.
Auf Grund der aufgezeigten, noch offenen Fragen waren daher die Entscheidungen der Vorinstanzen im bekämpften Umfang aufzuheben und dem Erstgericht eine Verfahrensergänzung aufzutragen.
Der Kostenvorbehalt gründet sich auf § 52 ZPO.Der Kostenvorbehalt gründet sich auf Paragraph 52, ZPO.