Die Revision ist im Verfahren AZ 48 C 670/86p unzulässig, im Verfahren AZ 48 C 578/86h jedoch zulässig und im Sinn des hilfsweise gestellten Aufhebungsantrages auch berechtigt.
Zu P 1 des Beschlusses:
Nach ständiger oberstgerichtlicher Rechtsprechung findet auch bei Verbindung von Rechtsstreitigkeiten, die - wie hier - in tatsächlichem oder rechtlichem Zusammenhang stehen, keine Zusammenrechnung statt (SZ 31/155 uva; ebenso Petrasch, ÖJZ 1983, 173, und ihm folgend JBl 1984, 554; JBl 1989, 73 uva). Im Verfahren AZ 48 C 670/86p beträgt der Streitwert nur S 41.029,01 sN; die Revision ist diesbezüglich gemäß § 502 Abs 2 ZPO jedenfalls unzulässig. Der Beklagte kann sich dadurch nicht beschwert erachten, weil er mit einem Zwischenantrag auf Feststellung die Unanfechtbarkeit dieses gesondert eingeklagten Teilbetrages hätte vermeiden können (§ 259 Abs 2 iVm § 236 Abs 1 ZPO).Nach ständiger oberstgerichtlicher Rechtsprechung findet auch bei Verbindung von Rechtsstreitigkeiten, die - wie hier - in tatsächlichem oder rechtlichem Zusammenhang stehen, keine Zusammenrechnung statt (SZ 31/155 uva; ebenso Petrasch, ÖJZ 1983, 173, und ihm folgend JBl 1984, 554; JBl 1989, 73 uva). Im Verfahren AZ 48 C 670/86p beträgt der Streitwert nur S 41.029,01 sN; die Revision ist diesbezüglich gemäß Paragraph 502, Absatz 2, ZPO jedenfalls unzulässig. Der Beklagte kann sich dadurch nicht beschwert erachten, weil er mit einem Zwischenantrag auf Feststellung die Unanfechtbarkeit dieses gesondert eingeklagten Teilbetrages hätte vermeiden können (Paragraph 259, Absatz 2, in Verbindung mit Paragraph 236, Absatz eins, ZPO).
Zu P 2 des Beschlusses:
Zur Zulässigkeit der außerordentlichen Revision bringt der Beklagte vor, daß zur Frage, ob von einem Mitmieter nur indirekt ausgehende Gefährdungen und Belästigungen (hier: angebliche Gefahr terroristischer Anschläge und zu deren Verhinderung nötige Sicherheitsvorkehrungen) eine rechtserhebliche Gebrauchseinschränkung des Mietgegenstandes darstellen, die einen Anspruch auf Mietzinsminderung begründen, eine oberstgerichtliche Rechtsprechung fehle. Dies trifft zu. Die außerordentliche Revision ist daher zulässig.
Die Ansicht des Berufungsgerichtes, ein Mietzinsminderungsanspruch wegen Gebrauchseinschränkung bestehe nicht, wenn sich ein Mieter durch den Umstand, daß eine andere Person ebenfalls Mieter des Hauses ist, belästigt fühlt, ist in dieser allgemeinen Form unrichtig. Der Vermieter ist nach herrschender Lehre und Rechtsprechung verpflichtet, seinen Mieter im Gebrauch des Bestandgegenstandes gegen Störungen durch Dritte, insbesondere auch durch im selben Haus wohnende Mitmieter, zu schützen (SZ 15/101; EvBl 1971/5; RZ 1985/138; MietSlg 35.170 uva; Würth in Rummel, ABGB Rz 9 zu § 1096). Der Mieter kann vom Vermieter zwar nicht verlangen, daß alle im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses bestandenen Umstände erhalten bleiben, wohl aber, daß er vom Vermieter oder von Dritten im bedungenen Gebrauch des Bestandgegenstandes nicht wesentlich beeinträchtigt wird (MietSlg 35.170; RZ 1985/54).Die Ansicht des Berufungsgerichtes, ein Mietzinsminderungsanspruch wegen Gebrauchseinschränkung bestehe nicht, wenn sich ein Mieter durch den Umstand, daß eine andere Person ebenfalls Mieter des Hauses ist, belästigt fühlt, ist in dieser allgemeinen Form unrichtig. Der Vermieter ist nach herrschender Lehre und Rechtsprechung verpflichtet, seinen Mieter im Gebrauch des Bestandgegenstandes gegen Störungen durch Dritte, insbesondere auch durch im selben Haus wohnende Mitmieter, zu schützen (SZ 15/101; EvBl 1971/5; RZ 1985/138; MietSlg 35.170 uva; Würth in Rummel, ABGB Rz 9 zu Paragraph 1096,). Der Mieter kann vom Vermieter zwar nicht verlangen, daß alle im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses bestandenen Umstände erhalten bleiben, wohl aber, daß er vom Vermieter oder von Dritten im bedungenen Gebrauch des Bestandgegenstandes nicht wesentlich beeinträchtigt wird (MietSlg 35.170; RZ 1985/54).
Dieser Anspruch ist Ausfluß des besonderen Gewährleistungsrechts im Bestandrecht. Bei nichtgehöriger Erfüllung (Verschaffung und Erhaltung des bedungenen oder nach den Umständen üblichen Gebrauches) kann der Bestandnehmer nach seiner Wahl ohne Rücksicht auf ein Verschulden des Bestandgebers (JBl 1989, 381 ua) entweder auf Zuhaltung des Vertrages, zB durch Unterlassung der Störungen, Maßnahmen gegen Dritte udgl, bestehen oder gemäß § 1117 ABGB vom Vertrag zurücktreten oder sich - zunächst - mit der ex lege eintretenden Zinsbefreiung bzw -minderung begnügen. Bei Verschulden hat der Vermieter überdies Schadenersatz zu leisten (SZ 36/84; MietSlg 35.180). Im Fall eines außerordentlichen Zufalles im Sinn des § 1104 ABGB kann der Bestandnehmer nur zwischen Rücktritt und Zinsbefreiung bzw -minderung wählen. Ausgeschlossen ist eine Zinsbefreiung bzw -minderung nur, wenn der Bestandnehmer die Umstände, die seinen Gebrauch behindern, akzeptiert (Würth aaO Rz 2, 10 ff). Wird der Gebrauch der Bestandsache daher durch einen bei Abschluß des Bestandvertrages nicht berücksichtigten, nachträglich eingetretenen Umstand (EvBl 1972/74 ua) auf andere Weise als dadurch, daß die Sache selbst mangelhaft ist, gehindert oder beeinträchtigt, so kann dies ( - muß aber nicht: ein Konkurrenzunternehmen im gleichen Haus reicht zB nicht aus - ) zur Mietzinsminderung führen (JBl 1989, 381 ua).Dieser Anspruch ist Ausfluß des besonderen Gewährleistungsrechts im Bestandrecht. Bei nichtgehöriger Erfüllung (Verschaffung und Erhaltung des bedungenen oder nach den Umständen üblichen Gebrauches) kann der Bestandnehmer nach seiner Wahl ohne Rücksicht auf ein Verschulden des Bestandgebers (JBl 1989, 381 ua) entweder auf Zuhaltung des Vertrages, zB durch Unterlassung der Störungen, Maßnahmen gegen Dritte udgl, bestehen oder gemäß Paragraph 1117, ABGB vom Vertrag zurücktreten oder sich - zunächst - mit der ex lege eintretenden Zinsbefreiung bzw -minderung begnügen. Bei Verschulden hat der Vermieter überdies Schadenersatz zu leisten (SZ 36/84; MietSlg 35.180). Im Fall eines außerordentlichen Zufalles im Sinn des Paragraph 1104, ABGB kann der Bestandnehmer nur zwischen Rücktritt und Zinsbefreiung bzw -minderung wählen. Ausgeschlossen ist eine Zinsbefreiung bzw -minderung nur, wenn der Bestandnehmer die Umstände, die seinen Gebrauch behindern, akzeptiert (Würth aaO Rz 2, 10 ff). Wird der Gebrauch der Bestandsache daher durch einen bei Abschluß des Bestandvertrages nicht berücksichtigten, nachträglich eingetretenen Umstand (EvBl 1972/74 ua) auf andere Weise als dadurch, daß die Sache selbst mangelhaft ist, gehindert oder beeinträchtigt, so kann dies ( - muß aber nicht: ein Konkurrenzunternehmen im gleichen Haus reicht zB nicht aus - ) zur Mietzinsminderung führen (JBl 1989, 381 ua).
Die vom Beklagten behaupteten besonderen Verhältnisse, nämlich die latente Gefahr von Bombenanschlägen, die ständige Anwesenheit von Polizei und die Durchführung von Personenkontrollen zur Verhinderung solcher Anschläge (vgl ON 5, S.2, ON 8 S.2, ON 27 S.10, ON 34 S.6 f), die durch den Einzug einer Mitmieterin, die erfahrungsgemäß bedauerlicherweise immer wieder Ziel terroristischer Anschläge war und ist, herbeigeführt worden sein sollen und die angeblich andere Mitmieter sogar zum Auszug aus dem Haus veranlaßt haben sollen, sind an sich - ihre RichtigkeitDie vom Beklagten behaupteten besonderen Verhältnisse, nämlich die latente Gefahr von Bombenanschlägen, die ständige Anwesenheit von Polizei und die Durchführung von Personenkontrollen zur Verhinderung solcher Anschläge vergleiche ON 5, S.2, ON 8 S.2, ON 27 S.10, ON 34 S.6 f), die durch den Einzug einer Mitmieterin, die erfahrungsgemäß bedauerlicherweise immer wieder Ziel terroristischer Anschläge war und ist, herbeigeführt worden sein sollen und die angeblich andere Mitmieter sogar zum Auszug aus dem Haus veranlaßt haben sollen, sind an sich - ihre Richtigkeit
vorausgesetzt - zweifellos geeignet, einen Umsatzrückgang und damit auch eine Entwertung des Mietobjektes zu bewirken. Kunden vermeiden verständlicherweise Orte, an denen die Gefahr von Bombenanschlägen und demgemäß auch verschärfter Sicherheitskontrolle besteht; Personenkontrollen und damit möglicherweise verbundene Registrierungen werden von den Betroffenen fast immer als lästig empfunden und nach Möglichkeit gemieden. Die Gefahr eines Kundenverlustes und damit eines Umsatzrückganges für Unternehmen, die an solchen Orten etabliert sind, ist daher evident. Zum Beweis dafür hat der Beklagte die Vernehmung von Zeugen und insbesondere auch seine Parteienvernehmung angeboten (ON 8 S.1 f). Die Aufnahme dieser Beweise durfte nicht mit dem lapidaren Hinweis auf angebliche Ressentiments des Beklagten gegen diese Mitmieterin abgelehnt werden. Sollten sich die behaupteten Umstände als richtig und nach ihrem Ausmaß auch als erheblich erweisen, rechtfertigen sie eine Mietzinsreduktion; sie konnten vom Beklagten bei Aushandlung des Mietzinses nicht berücksichtigt werden, weil sie erst durch die Person eines später eingezogenen Mieters ausgelöst wurden (vgl Würth aaO Rz 11). Darauf, ob der Vermieter diese Umstände zu vertreten oder gar verschuldet hat, kommt es bei der ipso iure eintretenden Mietzinsminderung als einer besonderen Form der Gewährleistung im Bestandrecht nicht an. Sie träte selbst dann ein, wenn die behaupteten Umstände bei Abschluß des späteren, sie dann auslösenden Mietvertrages für den Vermieter nicht vorhersehbar gewesen wären, wie zB spätere politische Veränderungen, die zur Gefahr terroristischer Anschläge führten. Eine solche Gefahr ist ein Fall höherer Gewalt, durchaus den im § 1104 ABGB genannten kriegerischen Ereignissen gleichzusetzen. In diesem Fall wäre der Vermieter im Rahmen seiner Schutz- und Sorgfaltspflichten gegenüber seinen früheren Mietern sogar verpflichtet, von sich mit dem Anbot einer angemessenen Mietzinsreduktion an die früheren Mieter heranzutreten oder - wenn dies von ihnen nicht akzeptiert werden sollte - das Mietverhältnis mit dem die übrigen Mitmieter indirekt gefährdenden Mieter auf deren Verlangen zu beenden.vorausgesetzt - zweifellos geeignet, einen Umsatzrückgang und damit auch eine Entwertung des Mietobjektes zu bewirken. Kunden vermeiden verständlicherweise Orte, an denen die Gefahr von Bombenanschlägen und demgemäß auch verschärfter Sicherheitskontrolle besteht; Personenkontrollen und damit möglicherweise verbundene Registrierungen werden von den Betroffenen fast immer als lästig empfunden und nach Möglichkeit gemieden. Die Gefahr eines Kundenverlustes und damit eines Umsatzrückganges für Unternehmen, die an solchen Orten etabliert sind, ist daher evident. Zum Beweis dafür hat der Beklagte die Vernehmung von Zeugen und insbesondere auch seine Parteienvernehmung angeboten (ON 8 S.1 f). Die Aufnahme dieser Beweise durfte nicht mit dem lapidaren Hinweis auf angebliche Ressentiments des Beklagten gegen diese Mitmieterin abgelehnt werden. Sollten sich die behaupteten Umstände als richtig und nach ihrem Ausmaß auch als erheblich erweisen, rechtfertigen sie eine Mietzinsreduktion; sie konnten vom Beklagten bei Aushandlung des Mietzinses nicht berücksichtigt werden, weil sie erst durch die Person eines später eingezogenen Mieters ausgelöst wurden vergleiche Würth aaO Rz 11). Darauf, ob der Vermieter diese Umstände zu vertreten oder gar verschuldet hat, kommt es bei der ipso iure eintretenden Mietzinsminderung als einer besonderen Form der Gewährleistung im Bestandrecht nicht an. Sie träte selbst dann ein, wenn die behaupteten Umstände bei Abschluß des späteren, sie dann auslösenden Mietvertrages für den Vermieter nicht vorhersehbar gewesen wären, wie zB spätere politische Veränderungen, die zur Gefahr terroristischer Anschläge führten. Eine solche Gefahr ist ein Fall höherer Gewalt, durchaus den im Paragraph 1104, ABGB genannten kriegerischen Ereignissen gleichzusetzen. In diesem Fall wäre der Vermieter im Rahmen seiner Schutz- und Sorgfaltspflichten gegenüber seinen früheren Mietern sogar verpflichtet, von sich mit dem Anbot einer angemessenen Mietzinsreduktion an die früheren Mieter heranzutreten oder - wenn dies von ihnen nicht akzeptiert werden sollte - das Mietverhältnis mit dem die übrigen Mitmieter indirekt gefährdenden Mieter auf deren Verlangen zu beenden.
Die Frage des Verschuldens des Vermieters spielt nur für die vom Beklagten einredeweise erhobenen Schadenersatzansprüche eine Rolle (Würth aaO Rz 12); Vorhersehbarkeit der behaupteten Gefährdungen und Belästigungen genügt. Aus den den Vermieter treffenden Schutz- und Sorgfaltspflichten gegenüber seinen Mietern ergibt sich auch ohne ausdrückliche Vereinbarung, daß er alles zu unterlassen hat, was über die eigentliche Störung und Beeinträchtigung hinaus zur Schädigung seiner Mieter führen kann. Diese kann auch in der herabgesetzten Verwertbarkeit des Mietobjektes bestehen. Feststellungen über die behaupteten Gefährdungen und Belästigungen und ihr Ausmaß sowie deren Voraussehbarkeit durch den Vermieter und das Ausmaß des behaupteten, einredeweise geltend gemachten Schadens des Mieters fehlen. Daher ist das Teilurteil im zulässigerweise angefochtenen Umfang aufzuheben und die Rechtssache an das Erstgericht zur Ergänzung des Verfahrens in diesem Sinn und neuerlichen Beschlußfassung zurückzuverweisen.
Der Einwendung des Beklagten, der Vermieter könne durch einseitige Widmung von Teilzahlungen die Überprüfung der Betriebskosten nicht ausschließen, ist entgegenzuhalten, daß die Revision insoweit nicht vom festgestellten Sachverhalt ausgeht: nach diesem liegt für die Zeit von August 1986 bis August 1987 eine unwidersprochene Widmung der klagenden Partei vor.
Der Kostenvorbehalt beruht auf § 52 Abs 1 ZPO.Der Kostenvorbehalt beruht auf Paragraph 52, Absatz eins, ZPO.