Der Revisionsrekurs ist zulässig, weil zu der nach § 21 Abs 1 Z 6 MRG zu lösenden Frage, wann die Ermittlung der notwendigen Mehrheit zu erfolgen hat und zu welchem Zeitpunkt die Zustimmung der Mehrheit der Hauptmieter der vermieteten Mietgegenstände zum Abschluss, zur Erneuerung oder zur Änderung des Versicherungsvertrags vorliegen muss, keine höchstgerichtliche Rechtsprechung existiert. Er ist auch im Sinn des hilfsweise gestellten Aufhebungsantrags , weil zu der nach Paragraph 21, Absatz eins, Ziffer 6, MRG zu lösenden Frage, wann die Ermittlung der notwendigen Mehrheit zu erfolgen hat und zu welchem Zeitpunkt die Zustimmung der Mehrheit der Hauptmieter der vermieteten Mietgegenstände zum Abschluss, zur Erneuerung oder zur Änderung des Versicherungsvertrags vorliegen muss, keine höchstgerichtliche Rechtsprechung existiert. Er ist auch im Sinn des hilfsweise gestellten Aufhebungsantrags berechtigt.
1. Die im Revisionsrekurs gerügte unvollständige Erledigung des Rekursantrags liegt allerdings nicht vor. Aus dem Spruch, wonach dem Rekurs (nur) „teilweise Folge gegeben“ werde, der Anführung der abgeänderten Aussprüche und der Begründung der Rekursentscheidung ergibt sich ausreichend deutlich, dass der erstgerichtliche Sachbeschluss - soweit er nicht unangefochten blieb oder abgeändert wurde -
bestätigt wird.
2. Soweit der Antragsgegner eine Mangelhaftigkeit darin erblickt, das Rekursgericht habe eine Auseinandersetzung mit seiner Tatsachenrüge zu den vor dem 1. 1. 1999 vorliegenden Zustimmungserklärungen wegen unrichtiger rechtlicher Beurteilung unterlassen, übersieht er Folgendes: Das Rekursgericht hat zur Beweisrüge gegen die Feststellungen über das Vorliegen von Mietverhältnissen und Zustimmungserklärungen in dreifacher Weise Stellung genommen (Rekursentscheidung S 6). Es hat die Beweisrüge als nicht gesetzmäßig ausgeführt abgetan, Zustimmungserklärungen bis Ende 1998 für rechtlich irrelevant angesehen und - wenn auch mit knappen Worten -
die Beweiswürdigung auch inhaltlich gebilligt, indem es die Feststellungen als zutreffend und nachvollziehbar bezeichnete. Daher ist von für den Obersten Gerichtshof bindenden Feststellungen des Erstgerichts zu dem Thema Bestehen weiterer Hauptmietverhältnisse und Zustimmungserklärungen zu einer Glasbruch- und Sturmschadenversicherung auszugehen ist.
Die Beweislast für das (für den Vermieter günstige) Vorliegen der Voraussetzungen für die Überwälzbarkeit von Prämien für eine Glasbruch- und Sturmschadenversicherung des Hauses als Betriebskosten liegt beim Vermieter, hier also beim Antragsgegner; Unklarheiten dazu gehen daher - ungeachtet des Untersuchungsgrundsatzes (vgl RIS ungeachtet des Untersuchungsgrundsatzes vergleiche RIS-Justiz RS0008752) - zu seinen Lasten. Nach den bindenden Feststellungen des Erstgerichts ist aber für November/Dezember 1995 nur das Bestehen eines einzigen Hauptmietverhältnisses mit den Antragstellern erwiesen, die eine Zustimmung iSd § 21 Abs 1 Z 6 MRG nicht erteilt haben. zu seinen Lasten. Nach den bindenden Feststellungen des Erstgerichts ist aber für November/Dezember 1995 nur das Bestehen eines einzigen Hauptmietverhältnisses mit den Antragstellern erwiesen, die eine Zustimmung iSd Paragraph 21, Absatz eins, Ziffer 6, MRG nicht erteilt haben.
3.1. Nach § 21 Abs 1 Z 6 MRG gelten die Kosten für die angemessene Versicherung ua gegen Glasbruch hinsichtlich der Verglasung der der allgemeinen Benützung dienenden Räume des Hauses einschließlich aller Außenfenster oder gegen Sturmschäden als Betriebskosten, wenn und soweit die Mehrheit der Hauptmieter Paragraph 21, Absatz eins, Ziffer 6, MRG gelten die Kosten für die angemessene Versicherung ua gegen Glasbruch hinsichtlich der Verglasung der der allgemeinen Benützung dienenden Räume des Hauses einschließlich aller Außenfenster oder gegen Sturmschäden als Betriebskosten, wenn und soweit die Mehrheit der Hauptmieter - diese berechnet nach der Anzahl der vermieteten Mietgegenstände -
des Hauses dem Abschluss, der Erneuerung oder der Änderung des Versicherungsvertrags zugestimmt haben. Welcher Zeitpunkt maßgeblich für die Prüfung des Mehrheitserfordernisses ist, lässt sich dem Gesetz nicht entnehmen, und zwar weder für die Frage, für welchen Zeitpunkt die Anzahl der vermieteten Mietgegenstände zu ermitteln ist, noch zu welchem Zeitpunkt eine Zustimmung der Mehrheit der Hauptmieter vorliegen muss.
In der Vorgängerbestimmung des § 2 Abs 2 Z 5 MG idF MRÄG 1967 wurde für die Berechnung der damals notwendigen Zweidrittelmehrheit ausdrücklich auf die „Zahl der im Zeitpunkt des Abschlusses der Versicherung vermieteten Mietgegenstände“ abgestellt. Die Materialien zur Bestimmung des § 21 Abs 1 Z 6 MRG lassen nicht die Absicht des Gesetzgebers des MRG erkennen, die Rechtslage gegenüber § 2 Abs 2 Z 5 MG idF MRÄG 1967 hinsichtlich des für die Mehrheitsermittlung maßgeblichen Zeitpunkts ändern zu wollen (vgl RV zum MRG in 425 BlgNR 15. GP 40 f, JAB in 880 BlgNR 15. GP 5).In der Vorgängerbestimmung des Paragraph 2, Absatz 2, Ziffer 5, MG in der Fassung MRÄG 1967 wurde für die Berechnung der damals notwendigen Zweidrittelmehrheit ausdrücklich auf die „Zahl der im Zeitpunkt des Abschlusses der Versicherung vermieteten Mietgegenstände“ abgestellt. Die Materialien zur Bestimmung des Paragraph 21, Absatz eins, Ziffer 6, MRG lassen nicht die Absicht des Gesetzgebers des MRG erkennen, die Rechtslage gegenüber Paragraph 2, Absatz 2, Ziffer 5, MG in der Fassung MRÄG 1967 hinsichtlich des für die Mehrheitsermittlung maßgeblichen Zeitpunkts ändern zu wollen vergleiche RV zum MRG in 425 BlgNR 15. GP 40 f, JAB in 880 BlgNR 15. GP 5).
3.2. Daher vertritt der erkennende Senat auch zur nunmehrigen Rechtslage die Ansicht, dass weiterhin die erforderliche Mehrheit nach der Zahl der im Zeitpunkt des Zustandekommens des Abschlusses, der Erneuerung oder der Änderung des Versicherungsvertrags zwischen Vermieter und Versicherer vermieteten Mietgegenstände zu berechnen ist. Das entspricht auch der Ansicht der Lehre (Palten, Betriebskosten² Rz 84; Kuprian/Prader, Mietvertrag² Rz 146). Für eine Trennung des Zeitpunkts für die Ermittlung der notwendigen Mehrheit von jenem für die Festlegung der Stimmberechtigten und jenem der Zählung besteht kein Anlass. Schließlich soll über einen neuen/erneuerten/geänderten Vertrag mit in der Regel mehrjähriger Laufzeit befunden und die Rechtsverhältnisse für die Zukunft geklärt werden. Das liegt sowohl im Interesse des Vermieters, der danach seine Entscheidung für oder gegen den Versicherungsvertag richten kann, aber auch im Interesse der Mieter, die die auf sie zukommenden Betriebskosten längerfristig besser einschätzen können. Die Prüfung, ob die Voraussetzungen für eine Überwälzung von Versicherungsprämien nach § 21 Abs 1 Z 6 MRG vorliegen, hat daher einheitlich zum Zeitpunkt der vertraglichen Disposition des Vermieters zu erfolgen., Mietvertrag² Rz 146). Für eine Trennung des Zeitpunkts für die Ermittlung der notwendigen Mehrheit von jenem für die Festlegung der Stimmberechtigten und jenem der Zählung besteht kein Anlass. Schließlich soll über einen neuen/erneuerten/geänderten Vertrag mit in der Regel mehrjähriger Laufzeit befunden und die Rechtsverhältnisse für die Zukunft geklärt werden. Das liegt sowohl im Interesse des Vermieters, der danach seine Entscheidung für oder gegen den Versicherungsvertag richten kann, aber auch im Interesse der Mieter, die die auf sie zukommenden Betriebskosten längerfristig besser einschätzen können. Die Prüfung, ob die Voraussetzungen für eine Überwälzung von Versicherungsprämien nach Paragraph 21, Absatz eins, Ziffer 6, MRG vorliegen, hat daher einheitlich zum Zeitpunkt der vertraglichen Disposition des Vermieters zu erfolgen.
Die Festlegung auf einen exakten Zeitpunkt bedingt, dass nachträgliche Änderungen, sei es in der Anzahl der vermieteten Mietgegenstände (durch Vermietung weiterer Objekte oder durch ersatzlose Beendigung von Mietverhältnissen), sei es durch Meinungsänderungen der Stimmberechtigten ohne Einfluss auf die einmal erfolgte oder verweigerte Zustimmung der Mehrheit bleiben müssen. Das bedeutet eine Gleichbehandlung von Mietern und Vermietern, weil es zu einer Bindung beider Seiten an das bei Zustandekommen des (neuen, erneuerten oder geänderten) Versicherungsvertrags gegebene Mehrheitsverhältnis führt, und zwar für dessen Laufzeit oder vorherige Erneuerung oder Änderung.
Aus diesem Grund vermag auch die Zahlung der anteiligen Prämien als Betriebskosten in Kenntnis des Verwendungszwecks, die ja zwangsläufig erst nach dem Zustandekommen des Versicherungsvertrags erfolgen kann, am Fehlen der erforderlichen Mehrheit im relevanten Zeitpunkt nichts mehr zu ändern (im Ergebnis ebenso Würth/Zingher/Kovanyi22 § 21 MRG Rz 10; aA Paragraph 21, MRG Rz 10; aA Palten aaO Rz 85 und 88 mwN; E. M. Hausmann in Hausmann/Vonkilch, Österreichisches Wohnrecht § 21 MRG Rz 35; , Österreichisches Wohnrecht Paragraph 21, MRG Rz 35; Eggelmeier/Jäger in Schwimann² § 21 MRG Rz 30 je mwN). Ein nach Vorliegen der Zustimmung der Mehrheit der Hauptmieter eingetretener Mieterwechsel in dem einen oder anderen Bestandobjekt ist hingegen ohne Belang (5 Ob 432/59 = MietSlg 7131/31), die bestandene Zustimmung bindet auch den neuen Mieter (so auch ² Paragraph 21, MRG Rz 30 je mwN). Ein nach Vorliegen der Zustimmung der Mehrheit der Hauptmieter eingetretener Mieterwechsel in dem einen oder anderen Bestandobjekt ist hingegen ohne Belang (5 Ob 432/59 = MietSlg 7131/31), die bestandene Zustimmung bindet auch den neuen Mieter (so auch E. M. Hausmann in Hausmann/Vonkilch aaO), bis es zum Auslaufen, zur Erneuerung oder zur Änderung des Versicherungsvertrags kommt.
3.3. Wollte man - wie der Antragsgegner - nicht auf den Zeitpunkt des Abschlusses, der Erneuerung oder der Änderung, sondern auf die jeweilige Fälligkeit der Betriebskosten abstellen, würde dies für die Beurteilung der Überwälzbarkeit von Versicherungsprämien iSd § 21 Abs 1 Z 6 MRG unter Umständen zur monatlichen, zumindest aber zur jährlichen Prüfung zwingen, wieviele Objekte in diesem Zeitpunkt vermietet sind und wieviele dieser Hauptmieter dem jeweils bestehenden Versicherungsvertrag zugestimmt haben. Gerade bei großen Mietshäusern mit häufiger Mieterfluktuation würde dies zu einem unzumutbaren Aufwand führen und für die Mieter kaum nachvollziehbar sein. nicht auf den Zeitpunkt des Abschlusses, der Erneuerung oder der Änderung, sondern auf die jeweilige Fälligkeit der Betriebskosten abstellen, würde dies für die Beurteilung der Überwälzbarkeit von Versicherungsprämien iSd Paragraph 21, Absatz eins, Ziffer 6, MRG unter Umständen zur monatlichen, zumindest aber zur jährlichen Prüfung zwingen, wieviele Objekte in diesem Zeitpunkt vermietet sind und wieviele dieser Hauptmieter dem jeweils bestehenden Versicherungsvertrag zugestimmt haben. Gerade bei großen Mietshäusern mit häufiger Mieterfluktuation würde dies zu einem unzumutbaren Aufwand führen und für die Mieter kaum nachvollziehbar sein.
3.4. Es erweist sich daher als ökonomisch und aus Gründen der Rechtssicherheit und Vorhersehbarkeit für beide Vertragsseiten geboten, das der Mietermehrheit durch § 21 Abs 1 Z 6 MRG eingeräumte Wahlrecht zwischen laufenden höheren Betriebskosten oder dem Risiko einer Erhöhung nach § 18 MRG (vgl RIS-Justiz RS0122133) nur jenen Hauptmietern zuzugestehen, die im Zeitpunkt der von § 21 Abs 1 Z 6 leg cit erfassten versicherungsvertraglichen Dispositionen des Vermieters vorhanden sind.Es erweist sich daher als ökonomisch und aus Gründen der Rechtssicherheit und Vorhersehbarkeit für beide Vertragsseiten geboten, das der Mietermehrheit durch Paragraph 21, Absatz eins, Ziffer 6, MRG eingeräumte Wahlrecht zwischen laufenden höheren Betriebskosten oder dem Risiko einer Erhöhung nach Paragraph 18, MRG vergleiche RIS-Justiz RS0122133) nur jenen Hauptmietern zuzugestehen, die im Zeitpunkt der von Paragraph 21, Absatz eins, Ziffer 6, leg cit erfassten versicherungsvertraglichen Dispositionen des Vermieters vorhanden sind.
4. Es ist unstrittig, dass die Laufzeit der seit 1991 bestehenden Gebäudeversicherung am 1. 1. 2001 endete und der später abgeschlossene Versicherungsvertrag für die Zeit vom 15. 11. 1995 bis 1. 1. 2006 vereinbart wurde. Das stellt eine Verlängerung der ursprünglichen Laufzeit um 5 Jahre (50 %) und damit jedenfalls eine Veränderung iSd § 21 Abs 1 Z 6 MRG dar, die der Zustimmung der Mehrheit der Hauptmieter bedurfte (Es ist unstrittig, dass die Laufzeit der seit 1991 bestehenden Gebäudeversicherung am 1. 1. 2001 endete und der später abgeschlossene Versicherungsvertrag für die Zeit vom 15. 11. 1995 bis 1. 1. 2006 vereinbart wurde. Das stellt eine Verlängerung der ursprünglichen Laufzeit um 5 Jahre (50 %) und damit jedenfalls eine Veränderung iSd Paragraph 21, Absatz eins, Ziffer 6, MRG dar, die der Zustimmung der Mehrheit der Hauptmieter bedurfte (Prader, MRG³ § 21 E 107). Das gilt ebenso, wenn man von einer Erneuerung des Versicherungsvertrags ausgehen wollte., MRG³ Paragraph 21, E 107). Das gilt ebenso, wenn man von einer Erneuerung des Versicherungsvertrags ausgehen wollte.
Ob der neue Versicherungsvertrag auch noch eine Erhöhung der Versicherungssumme und Prämie enthielt, ist deshalb rechtlich irrelevant. Die vom Antragsgegner gerügte Nichterledigung seiner Beweisrüge dazu stellt daher keinen Mangel des Rekursverfahrens dar.
5. Nach den Feststellungen des Erstgerichts ist für den Zeitraum November/Dezember 1995 nur das mit den Antragstellern seit 1976 bestehende Bestandverhältnis erwiesen, die unstrittig keine Zustimmung iSd § 21 Abs 1 Z 6 MRG erteilt haben. Die Vorinstanzen sind daher zu Recht davon ausgegangen, dass es an der erforderlichen Zustimmung der Mehrheit der Hauptmieter für eine Überwälzbarkeit des in der Betriebskostenabrechnung des Jahres 1999 enthaltenen Prämienanteils für die GlasbruchNach den Feststellungen des Erstgerichts ist für den Zeitraum November/Dezember 1995 nur das mit den Antragstellern seit 1976 bestehende Bestandverhältnis erwiesen, die unstrittig keine Zustimmung iSd Paragraph 21, Absatz eins, Ziffer 6, MRG erteilt haben. Die Vorinstanzen sind daher zu Recht davon ausgegangen, dass es an der erforderlichen Zustimmung der Mehrheit der Hauptmieter für eine Überwälzbarkeit des in der Betriebskostenabrechnung des Jahres 1999 enthaltenen Prämienanteils für die Glasbruch- und Sturmschadenversicherung fehlt.
Zum Einen bleibt eine Zustimmung eines Hauptmieters in einem später zusätzlich zustande gekommenen Mietverhältnis unbeachtlich; zum Anderen bedeutet die Relevanz nur der bei Abschluss, Erneuerung oder Änderung des Versicherungsvertrags bestehenden Mietverhältnisse, dass Zustimmungserklärungen, die früher in Mietverträgen über nun nicht mehr vermietete Objekte (wenn auch für die Zukunft) abgegeben wurden, keine Berücksichtigung finden können.
6. Dennoch erweist sich die Rechtssache noch nicht als entscheidungsreif. Der Antragsgegner rügt nämlich im Revisionsrekurs auch die unterbliebene Behandlung seiner Beweisrüge zur Höhe der für 1999 von ihm geleisteten Versicherungsprämie für die Gebäudeversicherung, zu der das Rekursgericht mit keinem Wort Stellung nahm. Dieser Wert ist jedoch für die Feststellung sowohl der höchstzulässigen Pauschalrate und deren Überschreitung als auch der rechtmäßigen Höhe der Betriebskosten für die Gebäudeversicherung und der Gesamtbetriebskosten des Jahres 1999 relevant. Daher bedarf es insoweit der Aufhebung der Rekursentscheidung und Zurückverweisung an das Rekursgericht, das die versäumte Behandlung dieser Beweisrüge nachzuholen und neuerlich zu entscheiden haben wird.
7. Die Feststellung des Verteilungsschlüssels nach § 17 MRG für die Wohnung der Antragsteller blieb trotz Beteiligung auch der weiteren Hauptmieterin allseits unbekämpft, sodass darauf nicht weiter einzugehen ist.Die Feststellung des Verteilungsschlüssels nach Paragraph 17, MRG für die Wohnung der Antragsteller blieb trotz Beteiligung auch der weiteren Hauptmieterin allseits unbekämpft, sodass darauf nicht weiter einzugehen ist.
8. Der Kostenvorbehalt beruht auf § 37 Abs 3 Z 17 MRG. Erst mit der endgültigen Sachentscheidung können die gebotenen Billigkeitserwägungen angestellt werden (RISDer Kostenvorbehalt beruht auf Paragraph 37, Absatz 3, Ziffer 17, MRG. Erst mit der endgültigen Sachentscheidung können die gebotenen Billigkeitserwägungen angestellt werden (RIS-Justiz RS0123011 [T1]).