Entscheidungsgründe:
Die Klägerin ist seit 1982 Alleineigentümerin einer Liegenschaft mit einem Miethaus. Der Vormieter verzichtete per 1. März 1997 zugunsten des Beklagten auf seine Hauptmietrechte an einer Wohnung; die Hausverwalterin nahm dies zur Kenntnis. Der Beklagte bezahlt den ihm vorgeschriebenen Mietzins.
Der Beklagte begann Ende August/Anfang September 2000 mit Umbauarbeiten in der Wohnung. Er erstattete weder der Klägerin noch der Hausverwaltung Anzeige noch holte er deren Zustimmung ein. Die Klägerin erhielt hievon jedoch durch die Lärmentwicklung und den vor und in dem Haus liegenden Schutt Kenntnis. Die von der Klägerin verständigte Hausverwalterin besichtigte am 8. September 2000 die Wohnung.
Der Beklagte entfernte zwei jeweils zweiteilige, bis zur Decke reichende Türen zur ehemaligen Küche und zum Kabinett, entfernte den Türstock, nahm eine Abmauerung vor und baute eine einflügelige, rund 2 m hohe Tür ein, in einem Fall weiters eine Glasoberlichte.
Durch die Entfernung der Glastür zur ehemaligen Küche ist deren Belichtung nicht mehr gegeben; dieser Raum ist nur mehr als Abstellraum, Bad oder WC baubehördlich genehmigungsfähig. Das Entfernen der doppelflügeligen Türe zum Kabinett entspricht dem Plan der Wohnungszusammenlegung; es handelt sich um eine konsensmäßige Herstellung dieses ursprünglichen Plans. Die Arbeiten erfolgten sach- und fachgerecht und entsprachen dem Stand der Technik. Es ergaben sich weder statische Probleme noch eine Substanzgefährdung durch Einsturz von Mauern; die Sicherheit von Personen oder Sachen war nicht gefährdet.
Der Beklagte verkleinerte ein Kabinett, indem er eine Rigipswand aufstellte. Die Verkleinerung des Kabinetts zum Einbau eines Badezimmers wäre zwar genehmigungsfähig, die Nutzfläche des Kabinetts verringert sich aber derart, dass es nicht mehr vernünftig und sinnvoll genutzt werden kann.
In dem durch Abteilung errichteten Baderaum wurde auf dem bestehenden Holzfußboden ein 11 cm starker Zementestrich auf einer PAE-Folie aufgebracht. Die Stahlzarge der neuen Badezimmertür hat entgegen der betreffenden Ö-NORM eine Durchgangshöhe von weniger als 2 m. Der Fußbodenaufbau entspricht nicht dem Stand der Technik, weil die erforderliche Trittschalldämmung fehlt und die Zementdichtschlemme unter den Fliesen im Bereich der Wandanschlüsse durch Bewegungen des Fußbodens abreißt, sodass die Bodenisolierung samt möglichem Hochzug nicht mehr dicht ist.
Die vom Beklagten hergestellte Feuchtigkeitsisolierung unter der Duschtasse entspricht nicht dem Stand der Technik, weil der Kläger die Dichtfolie, einen mit einem Pinsel aufgetragenen flüssigen Kunststoff, nicht bei den Wänden auftrug.
Für die Entlüftung durchbohrte der Beklagte eine Wand und setzte den Fertigbauteil ein; die Lüftung endet nun frei in der Küche, was durch die im Badezimmer entstehende Feuchtigkeit auf lange Sicht zu Substanzschäden führen kann und der Wiener Bauordnung nicht entspricht.
Die Abflussleitungen wurden im Estrich starr einbetoniert; durch Bewegungen des Estrichs kann es daher zum Abreißen der Leitungen kommen. Weiters weisen sie unmittelbar neben der neuen Tür unsachgemäß einen Bogen von 90 Grad auf, wodurch ein Abflussgebrechen "vorprogrammiert" ist; dadurch droht eine Substanzgefährdung des Hauses durch Feuchtigkeitsschäden. Dass die Leitungen mit einem zu geringen Gefälle verlegt wurden, konnte das Erstgericht nicht feststellen.
Die Klägerin beabsichtigte, infolge einer Generalsanierung des Hauses und eines Dachbodenausbaus einen Personenlift einzubauen. Dieser Lifteinbau ist links neben dem vom Beklagten benützten WC geplant, das derzeit nur vom Gang aus zu betreten ist und danach in den Wohnungsverband des Beklagten integriert würde. Der Beklagte, der keine Umbaukosten zu tragen hätte, verweigert die Zustimmung, weil er mit der Klägerin eine Einigung erzielen möchte, dass sie das von ihm errichtete Badezimmer nachträglich genehmigt.
Die Klägerin kündigte dem Beklagten diese von ihm gemietete Wohnung auf, weil er vom Mietgegenstand einen erheblich nachteiligen Gebrauch mache (§ 30 Abs 2 Z 3 erster Fall MRG). Er habe, ohne die Klägerin vorher zu informieren oder deren Zustimmung einzuholen, ein Badezimmer ohne Beiziehung von konzessionierten Unternehmen eingebaut. Weiters habe er zweiteilige, bis zur Decke reichende Flügeltüren herausgenommen, den Türstock entfernt, Abmauerungen durchgeführt und kleinere Türen eingebaut. Beides habe eine Gefährdung der Substanz des Hauses bewirkt (Gefahr von Feuchtigkeitsschäden wegen fehlender Isolierung bzw statisch nicht korrekter Umbau, wodurch Einsturz der Mauer drohe). Er habe dadurch auch ein unleidliches Verhalten zu verantworten (§ 30 Abs 2 Z 3 zweiter Fall MRG); darüber hinaus habe er die Zustimmung zu gemäß § 8 MRG zu duldenden Arbeiten des Hauseigentümers grundlos verweigert, so zum Umbau eines von ihm benützten WC, der für den Einbau eines Personenaufzugs notwendig sei.Die Klägerin kündigte dem Beklagten diese von ihm gemietete Wohnung auf, weil er vom Mietgegenstand einen erheblich nachteiligen Gebrauch mache (Paragraph 30, Absatz 2, Ziffer 3, erster Fall MRG). Er habe, ohne die Klägerin vorher zu informieren oder deren Zustimmung einzuholen, ein Badezimmer ohne Beiziehung von konzessionierten Unternehmen eingebaut. Weiters habe er zweiteilige, bis zur Decke reichende Flügeltüren herausgenommen, den Türstock entfernt, Abmauerungen durchgeführt und kleinere Türen eingebaut. Beides habe eine Gefährdung der Substanz des Hauses bewirkt (Gefahr von Feuchtigkeitsschäden wegen fehlender Isolierung bzw statisch nicht korrekter Umbau, wodurch Einsturz der Mauer drohe). Er habe dadurch auch ein unleidliches Verhalten zu verantworten (Paragraph 30, Absatz 2, Ziffer 3, zweiter Fall MRG); darüber hinaus habe er die Zustimmung zu gemäß Paragraph 8, MRG zu duldenden Arbeiten des Hauseigentümers grundlos verweigert, so zum Umbau eines von ihm benützten WC, der für den Einbau eines Personenaufzugs notwendig sei.
Der Beklagte erhob gegen die Aufkündigung vom 2. Oktober 2001 Einwendungen; neben der Bestreitung der Aktiv- und Passivlegitimation brachte er vor, der Einbau eines Duschraums sei, wenn auch ohne Rechnung, durch eine Fachfirma erfolgt; er sei bewilligungsfähig und einwandfrei nach den technischen Vorschriften erfolgt. Eine Gefährdung der Substanz des Hauses sei weder zu erwarten noch eingetreten. Auch durch den Einbau kleinerer Türen mit Metallzargen anstelle der alten Türen sei keine Substanzgefährdung zu erwarten. Der Einbau des Lifts in den Zwischenraum zwischen zwei Gang-WCs könne auch ohne Zustimmung des Beklagten erfolgen. Diese Einbauten seien auch Gegenstand von Verhandlungen im außerstreitigen Verfahren gewesen, in denen der Beklagte um die nachträgliche Bewilligung des Duschraums ansuche. Zu einem Abtausch von Bewilligungen sei der Beklagte nach wie vor bereit.
Das Erstgericht erklärte die gerichtliche Aufkündigung für wirksam und verpflichtete den Beklagten zur Räumung der von ihm gemieteten Wohnung. Den eingangs wiedergegebenen Sachverhalt beurteilte das Erstgericht rechtlich dahin, der Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 Z 3 erster Fall MRG sei durch den nicht sachDas Erstgericht erklärte die gerichtliche Aufkündigung für wirksam und verpflichtete den Beklagten zur Räumung der von ihm gemieteten Wohnung. Den eingangs wiedergegebenen Sachverhalt beurteilte das Erstgericht rechtlich dahin, der Kündigungsgrund des Paragraph 30, Absatz 2, Ziffer 3, erster Fall MRG sei durch den nicht sach- und fachgerechten Badezimmereinbau, insbesondere Einbetonierung der Leitungen, fehlende Trittschalldämmung und mangelnde Isolierung, verwirklicht.
Das Berufungsgericht änderte das Ersturteil dahin ab, dass die Aufkündigung als rechtsunwirksam aufgehoben und das Räumungsbegehren abgewiesen wurde; in rechtlicher Hinsicht führte die zweite Instanz aus, zur Herstellung des Kündigungsgrunds des erheblich nachteiligen Gebrauchs sei erforderlich, dass wirtschaftliche Interessen des Vermieters verletzt werden. Die Klägerin habe wegen der in der am 1. Oktober 2001 eingebrachten Aufkündigung angeführten Umbauarbeiten bereits am 31. Oktober 2000 bei der Schlichtungsstelle einen Antrag gemäß § 9 MRG auf Entfernung und Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands eingebracht. Die Umbauarbeiten seien unter den gegebenen Umständen keine derart schwerwiegende Vertragswidrigkeit, die den Vermieter zur Aufkündigung des Mietvertrags mehr als elf Monate nach Einbringen eines Wiederherstellungsantrags nach § 9 MRG berechtige. Die in der Aufkündigung als weiterer Grund genannte Weigerung des Beklagten, seine Zustimmung zum Umbau eines von ihm benützten WCs zu erteilen, sei mangels vertraglicher Verpflichtung des Beklagten kein Kündigungsgrund. Der Klägerin stehe es frei, gemäß § 8 MRG die Duldung des Beklagten zu erwirken.Das Berufungsgericht änderte das Ersturteil dahin ab, dass die Aufkündigung als rechtsunwirksam aufgehoben und das Räumungsbegehren abgewiesen wurde; in rechtlicher Hinsicht führte die zweite Instanz aus, zur Herstellung des Kündigungsgrunds des erheblich nachteiligen Gebrauchs sei erforderlich, dass wirtschaftliche Interessen des Vermieters verletzt werden. Die Klägerin habe wegen der in der am 1. Oktober 2001 eingebrachten Aufkündigung angeführten Umbauarbeiten bereits am 31. Oktober 2000 bei der Schlichtungsstelle einen Antrag gemäß Paragraph 9, MRG auf Entfernung und Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands eingebracht. Die Umbauarbeiten seien unter den gegebenen Umständen keine derart schwerwiegende Vertragswidrigkeit, die den Vermieter zur Aufkündigung des Mietvertrags mehr als elf Monate nach Einbringen eines Wiederherstellungsantrags nach Paragraph 9, MRG berechtige. Die in der Aufkündigung als weiterer Grund genannte Weigerung des Beklagten, seine Zustimmung zum Umbau eines von ihm benützten WCs zu erteilen, sei mangels vertraglicher Verpflichtung des Beklagten kein Kündigungsgrund. Der Klägerin stehe es frei, gemäß Paragraph 8, MRG die Duldung des Beklagten zu erwirken.